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Condominio

Condominio: sulle sanzioni regolamentari applicabili dall'amministratore. Cass. 10329 del 2008

Cassazione civile del 21.04.2008 n 10329
"se l'art. 70 disp. att. c.c., prevede che per le infrazioni al regolamento di condominio puo' essere stabilito,a titolo di sanzione, il pagamento di una somma "fino a lire cento", cio' significa che non possono essere previste sanzioni di importo maggiore. "
08.04.2014 - pag. 89656 print in pdf print on web

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Svolgimento del processo

Con sentenza del 18 settembre 2000 il Tribunale di Roma, pronunciando sulla domanda proposta dal Condominio in (OMISSIS), nei confronti di R. V., L. ed A. M., condannava questi ultimi a ripristinare la "originaria destinazione di abitazione" degli appartamenti interni (OMISSIS) facenti parte della scala (OMISSIS) dello stabile; condannava altresi' i convenuti "al pagamento, ognuno di essi secondo le proprie quote di proprieta' e di godimento, della somma di L. 100.000 giornaliere per ognuno dei tre appartamenti" a far data dal 6 giugno 1991,in favore del Condominio, oltre agli interessi legali dalle singole scadenze e alla rifusione delle spese di lite.

Osservava il Tribunale: che i suindicati tre appartamenti erano stati adibiti dal 1991, in violazione dell'art. 12 del regolamento condominiale contrattuale, a poliambulatori medici, con notevoli disagi per i condomini dello stabile, infastiditi dal considerevole numero di persone che continuamente vi accedevano; che l'amministratore del Condominio, in base a quanto disposto dall'art. 23 di detto regolamento aveva, sentiti i consiglieri, irrogato ai convenuti la sanzione di L. 100.000 al giorno, con la decorrenza sopra indicata, in relazione ad ognuno dei tre appartamenti; che l'applicazione di detta sanzione non poteva ritenersi in contrasto con la norma dell'art. 70 disp. att. c.c. (prevedente il pagamento, a tale titolo, di una somma "fino a L. 100.000") attesa la derogabilita' della norma medesima. Proposto gravame dai R., con sentenza dell'8 gennaio 2003 la Corte d'Appello di Roma rigettava l'impugnazione e condannava gli appellanti, in solido, alle maggiori spese del grado. Avverso tale decisione hanno proposto ricorso per cassazione R. L., A. M. e V. sulla base di quattro motivi, illustrati da memoria. Resiste con controricorso il Condominio.

Motivi della decisione

Con il primo motivo di ricorso si denunzia, in riferimento all'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, violazione e falsa applicazione degli artt. 101 e 156 c.p.c., e della L. n. 276 del 1997, art. 13, nonche' omessa e/o incompleta e/o contraddittoria motivazione sul punto decisivo della controversia. Costituendo il tentativo di conciliazione, nell'economia dei c.d. processi stralcio, un momento prodromico dal quale dipende il potere - dovere del Giudice onorario di emettere la sentenza, erroneamente la Corte del merito aveva ritenuto che il mancato esperimento dello stesso non sarebbe sanzionato da nullita' stante altresi' la sua irrilevanza nel caso di specie, essendo presente in udienza il solo difensore di R. L. che non aveva la procura per conciliare.

La doglianza non puo' essere accolta giacche' l'omissione del tentativo di conciliazione, non costituendo formalita' essenziale, non determina la nullita' del procedimento, non essendo tale nullita' sancita dalla legge (nella specie la L. 22 luglio 1997, n. 276, art. 13, comma 2) e non potendo quindi essere affermata dall'interprete, ne' puo' formare oggetto di motivo di ricorso per cassazione (vedi, in tema di speciale procedimento per la liquidazione degli onorari di avvocato nei confronti del cliente, Cass. n. 2196/67; in tema di separazione personale dei coniugi, Cass. n. 2302/71; in tema di controversie agrarie, Cass. n. 511/77, n. 4689/77, n. 5071/77, n. 1026/78; in tema di controversie individuali di lavoro, Cass. n. 5213/78, n. 6449/86, n. 8310/2002, n. 16141/2004; in tema di divorzio, nella ipotesi della mancata comparizione di uno dei coniugi all'udienza presidenziale all'uopo fissata, Cass. S.U. n. 5865/87, Cass. Sez. 1^, n. 11059/2001; in tema di procedimento disciplinato dalla L. n. 392 del 1978, art. 30, nella ipotesi di opposizione del convenuto all'ordinanza di rilascio, Cass. n. 9646/96; in tema, infine, di giudizio innanzi al giudice di pace, Cass. n. 20074/2004).

Con il secondo motivo si deduce, sempre in riferimento all'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, violazione e falsa applicazione degli artt. 276 e 359 c.p.c., e degli artt. 981, 982 e 1292 c.c., nonche' omessa, incompleta e contraddittoria motivazione sul punto decisivo della controversia. Lamentano i ricorrenti l'omessa decisione della Corte territoriale sul motivo d'appello con il quale L. ed R. A. avevano contestato la loro legittimazione passiva in quanto, quali nudi proprietari degli immobili (dell'interno (OMISSIS) il primo e degli interni (OMISSIS) la seconda) essendo privi del godimento degli immobili medesimi, non potevano ritenersi inadempienti agli obblighi regolamentari, puntualizzando che eventualmente autore dell'illecito, se di illecito si fosse trattato, avrebbe potuto essere l'usufruttuario, qualora avesse concesso in locazione il bene per una destinazione vietata.

La censura non ha pregio giacche' la Corte Territoriale, nel disattendere la omologa eccezione formulata in sede di gravame di merito, ha evidenziato che i proprietari in discorso erano tenuti, cosi' come l'usufruttuario, a rispettare e a far rispettare il regolamento di condominio.

Con il terzo motivo si denunzia, ancora in riferimento all'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, violazione e falsa applicazione degli artt. 70 e 72 disp. att. c.c. e dell'art. 1349 c.c., nonche' omessa, incompleta e contraddittoria motivazione sul punto decisivo della controversia. Rilevano i ricorrenti che alla eventuale inadeguatezza dell'entita' della sanzione stabilita dal citato art. 70, per le violazioni del regolamento condominiale, non poteva porre rimedio l'amministratore del Condominio elevandola del 1000/1000 e moltiplicandola per tre e per tutti i giorni nei quali si sarebbe protratta la pretesa violazione. Ma ove pure l'art. 23 del regolamento, derogando al richiamato articolo, avesse rimesso alla determinazione dell'amministratore l'entita' della sanzione, dovendosi escludere che tale determinazione fosse rimessa al suo mero arbitrio, il predetto avrebbe dovuto stabilirla con equo apprezzamento tal che, essendo stata fissata in modo iniquo ed erroneo, la determinazione in discorso sarebbe spettata al giudice ai sensi dell'art. 1349 c.c..

La doglianza e' fondata. Conformemente a Cass. n. 948/95 dal cui "decisum" il Collegio non ha ragione di discostarsi, se l'art. 70 disp. att. c.c., prevede che per le infrazioni al regolamento di condominio puo' essere stabilito,a titolo di sanzione, il pagamento di una somma "fino a lire cento", cio' significa che non possono essere previste sanzioni di importo maggiore.

Pertanto l'applicazione nel caso di specie (consentita dal disposto di cui all'art. 23 del regolamento condominiale di che trattasi) di una sanzione di gran lunga superiore alla misura massima inderogabilmente stabilita dal richiamato disposto legislativo, e' nulla in quanto "contra legem".

L'impugnata sentenza va conseguentemente sul punto cassata, rimanendo assorbito il quarto motivo concernente modalita' applicative di una sanzione ritenuta illegittima, e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa puo' esser decisa nel merito, dichiarandosi l'inderogabilita' della sanzione prevista dall'art. 70 disp. att. c.c.. La natura della controversia giustifica la compensazione tra le parti delle spese dell'intero giudizio.

P.Q.M.

La Corte, accoglie il terzo motivo di ricorso, dichiara assorbito il quarto, rigetta i primi due, cassa senza rinvio la sentenza impugnata e decidendo nel merito, dichiara l'inderogabilita' della sanzione prevista dall'art. 70 disp. att. c.c.. Compensa le spese dell'intero giudizio. Cosi' deciso in Roma, il 19 dicembre 2007. Depositato in Cancelleria il 21 aprile 2008.

08.04.2014

Spataro

Cassaz
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