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Condominio

Riforma del condominio: le ultime modifiche

Il 23 ottobre il testo e' passato al Senato con modificazioni, ed e' gia' in commissione. Il relatore indica le novita' introdotte alla Camera rispetto al precedente testo del Senato.
31.10.2012 - pag. 82481 print in pdf print on web

I

IN SEDE DELIBERANTE 

 

(71-355-399-1119-1283-B) Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici, approvato dal Senato e modificato dalla Camera dei deputati

(Discussione e rinvio)

 

Il relatore MUGNAI (PdL)  illustra il disegno di legge in titolo, già approvato in prima lettura dal Senato e dalla Camera dei deputati e attualmente assegnato alla Commissione giustizia in sede deliberante, il quale mira ad un riordino complessivo della disciplina in materia di condominio dettata dal codice civile.

E' opportuno sottolineare come nel corso dell'esame presso l'altro ramo del Parlamento siano state approvate significative modifiche al testo, delle quali si ritiene necessario dar conto.

Più nel dettaglio l'articolo 1 che modifica l'articolo 1117 del codice civile, reca  una definizione  più articolata - rispetto al testo approvato dal Senato -  di "parti comuni" dell'edificio ricomprendendo esplicitamente fra esse anche i pilastri e le travi portanti, i sottotetti destinati all'uso comune.

Rilevanti modifiche sono state apportate all'articolo 2 il quale introduce nel codice civile tre nuovi articoli, con i quali interviene al fine di regolare la materia dell'uso delle parti comuni, che, peraltro,  negli ultimi tempi ha creato un notevole contenzioso civile.

In particolare, l'articolo 1117-bis precisa l'ambito applicativo della disciplina sul condominio, esteso a complessi immobiliari composti da unità unifamiliari nonché ai cosiddetti supercondomini dopo la soppressione dei commi secondo e terzo di  tale articolo, rispettivamente,  sulla clausola di salvaguardia  per i condomini in materia di distanze e sul principio di tolleranza tra i vari condomini. L’articolo 1117- ter, interviene in materia di modificazioni delle destinazioni d'uso, prevedendo  la deliberazione dell’assemblea  con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, elevando il quorum previsto nel testo approvato dal Senato. L'articolo 1117-quater che detta una specifica procedura per la tutela contro le attività che incidano negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni è stato novellato nel senso che non solo l'amministratore, ma anche il singolo condomino, può diffidare l'esecutore della condotta e chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche attraverso azioni giudiziarie.

L'altro ramo del Parlamento è poi intervenuto, con modifiche volte a semplificarne il testo, sull'articolo 3  relativo all'articolo 1118  del codice civile in materia di diritti dei partecipanti sulle parti comuni.

 Ad analoga logica semplificatoria rispondono le modifiche all’articolo 4  che novella  l'articolo 1119 del codice civile in materia di indivisibilità del condominio.

Talune modifiche sono state apportate all'articolo 5 che interviene sull'articolo 1120 del codice civile in materia di innovazioni e sono state precisate le disposizioni dell’articolo 6.

Incisive modifiche sono state apportate all'articolo 7, dal quale è stato soppresso il nuovo articolo 1122-bis recante interventi urgenti a tutela della sicurezza negli edifici. L'attuale disposizione reca in primo luogo la disciplina del nuovo articolo 1122-bis sulle  installazioni non centralizzate di impianti autonomi per la ricezione radiotelevisiva nonché l'installazione di impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili. L'articolo 7 poi introduce il nuovo articolo 1122-ter, il quale richiede, per l'installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell'edificio, la maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi.

Per quanto concerne l'articolo 8, la Camera dei deputati oltre ad essere intervenuta sulla riformulazione dell'articolo 1124 del codice civile relativo alla manutenzione e ricostruzione delle scale, ha soppresso la novella all’articolo 1126  in materia di lastrici solari ad uso esclusivo.

Gli articoli 9 e 10 del disegno di legge disciplinano il ruolo e le funzioni dell'amministratore del condominio, prevedendo tra l'altro che l’amministratore possa agire per la riscossione forzosa entro il termine di sei mesi (anziché quattro) dalla chiusura dell’esercizio di riferimento e stabilisce il ripristino della durata annuale dell’incarico di amministratore (il testo varato dal Senato raddoppiava tale durata). Infine, si amplia e si tipizza i gravi motivi alla base della revoca dell'incarico.

L'articolo 11  che inserisce nel codice civile l'articolo 1130-bis relativo al rendiconto condominiale annuale, ha subito marginali modifiche durante l’esame in Assemblea alla Camera.

Incisive modifiche sono state apportate all'articolo 12  che modificava  gli articoli 1131 (sulla rappresentanza del condominio da parte dell'amministratore) e 1133 (relativo ai provvedimenti presi dall’amministratore)  del codice civile.

L'articolo 13 oltre a riformulare l'articolo 1134 del codice civile, novella l'articolo 1135 del codice civile, in materia di attribuzioni dell'assemblea condominiale, prescrivendo la costituzione di un fondo speciale, di importo pari all'ammontare dei lavori, in caso di deliberazione di opere di manutenzione straordinaria o di innovazioni.

L'articolo 14 sostituisce l'articolo 1136 del codice civile, confermando, in linea generale, i quorum costitutivi e deliberativi dell'assemblea già approvati dal Senato.

L'articolo 15, che sostituisce l'articolo 1137 del codice civile in materia di impugnazione delle deliberazioni assembleari non ha subito significative modifiche.

L'articolo 16  che coordina il terzo comma dell'articolo 1138 (sull'approvazione del regolamento di condominio), con le nuove disposizioni dell'articolo 1130 c.c. (sulle attribuzioni dell'amministratore), reca l'aggiunta di un comma all'articolo 1138,  con cui la Camera de deputati  ha specificato che le norme del regolamento di condominio non possono vietare di possedere animali da compagnia.

Nel corso dell'esame presso l'altro ramo del Parlamento è stato poi soppresso l'originario articolo 17 del disegno di legge, il quale modificava l’articolo 2643  codice civile integrando l’elenco degli atti soggetti a trascrizione nei registri immobiliari.

Nessuna modifica è stata apportata all’articolo 17  recante novelle all’articolo 2659 del codice civile.

Gli articoli da 18 a 25 del disegno di legge intervengono sulle disposizioni di attuazione del codice civile.

In particolare, l’articolo 18 sostituisce l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione, in tema di riscossione dei contributi dai singoli condomini.

L'articolo 19,  intervenendo con finalità di coordinamento sull'articolo 64 delle disposizioni attuative in tema di revoca dell'amministratore, reca un comma aggiuntivo che prevede che contro il provvedimento del tribunale possa essere proposto reclamo alla corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione.

L'articolo 20  che modifica l'articolo 66 delle disposizioni attuative, relativamente alle modalità di convocazione dell'assemblea di condominio specificando che la comunicazione dell’avviso di convocazione possa avvenire a mezzo di posta raccomandata o posta elettronica certificata.

L’articolo 21 sostituisce l’articolo 67 delle disposizioni di attuazione relativo alle modalità di partecipazione all’assemblea condominiale (caratteristiche e limiti della delega).

Con finalità di coordinamento, l’articolo 22, non modificato dall'altro ramo del Parlamento, riscrive l’articolo 68 delle disposizioni di attuazione in tema di tabelle millesimali mentre l’articolo 23 interviene sull’articolo 69 delle disposizioni di attuazione relativo alla revisione delle tabelle millesimali.

L'articolo 24  interviene sull'articolo 70 delle disposizioni attuative, modificando il valore delle sanzioni pecuniarie per la violazione del regolamento di condominio.

E' opportuno segnalare come nel corso dell'esame presso l'altro ramo del Parlamento sia stato soppresso l'originario articolo 26 del disegno di legge, il quale disciplinava  il registro pubblico degli amministratori di condominio presso le Camere di Commercio.

L'articolo 25, introdotto dalla Camera dei deputati,  inserisce tre nuovi articoli nelle disposizioni di attuazione. L'articolo 71-bis stabilisce i requisiti per svolgere l’incarico di amministratore di condominio. L'articolo 71-ter prevede che l'assemblea possa disporre la creazione di un sito internet del condominio, ad accesso individuale e protetto, per consultare tutti gli atti e i rendiconti mensili. L'articolo 71-quater definisce le controversie in materia di condominio (al fine dell'applicazione della disciplina sulla mediazione obbligatoria), come quelle derivanti dalla violazione o errata applicazione del capo Il del titolo VII del libro III del Codice civile (articoli 1117-1139) e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione. La disposizione disciplina inoltre alcuni specifici aspetti della mediazione di queste controversie.

L'articolo 26 introduce nelle disposizioni di attuazione l'articolo 155-bis recante una disciplina transitoria per l'adeguamento degli impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva esistenti al momento dell'entrata in vigore della riforma.

Gli articoli 27, 28, 29 30 e 31, di coordinamento  non sono oggetto di modifica.

Infine l'articolo 32, introdotto dalla Camera dei deputati, prevede che le disposizioni della legge entrino in vigore dopo sei mesi dalla pubblicazione.

 

         Il correlatore GALPERTI (PD)  nel rinviare alle considerazioni già svolte dal collega, concorda nel valutare che l'altro ramo del Parlamento, pur apportando modifiche significative, ha sostanzialmente aderito all'impostazione seguita dal Senato, in particolare nel senso di non aderire alla tesi che intende attribuire al condominio stesso la personalità giuridica.

            E' indubbio peraltro che il testo approvato dall'altro ramo del Parlamento attenua molte delle innovazioni apportate dal Senato, in particolare in merito alla riduzione del quorum. Più in generale, si può dire che il testo della Camera dei deputati attenua, in un'ottica che sembra privilegiare la tutela della privacy e una concezione più tradizionale della proprietà, alcuni ampliamenti dei poteri dell'amministratore di condominio, come quelli relativi agli interventi urgenti a tutela della sicurezza degli edifici che, per la verità, apparivano destinati proprio alla tutela del patrimonio immobiliare.

            Segnala poi la disposizione di cui alla lettera b) dell'articolo 16 che introduce un quinto comma all'articolo 1138 che rende nulle le disposizioni regolamentari che vietano di possedere e detenere animali domestici, definizione questa di cui da più parti è stata segnalata l'insufficienza, e l'opportunità di sostituirla con quella di animali da compagnia.

 

Si apre la discussione generale.

31.10.2012

Spataro

Senato
Link: http://www.senato.it/japp/bgt/showdoc/frame.jsp?ti

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Condominio - Indice:
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2. Delibera che modifica il criterio legale di ripartizione delle spese stabilito dall'art. 1126 c.c.
3. Condomini intervenuti in primo grado non evocati nel giudizio di appello
4. Impugnazione decreto in tema di revoca dell’amministratore di condominio
5. Notifica precetto al Condominio ma a persona diversa dall'Amministratore
6. Gudizio che ha visto contrapposti Condominio e condomino
7. Controversia avente ad oggetto il riparto di una spesa approvata dall'assemblea di condominio
8. Mancata mediazione ? Il Giudice deve procedere
9. Amministratore del Condominio e impugnazione sentenza
10. Cassazione 2109 del 2015: verande e decoro dell'edificio



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