Cortili, parcheggi, destinazione d'uso e servitu'

Svolgimento del processo

 Il Condominio (OMISSIS) ed alcuni condomini,  con citazione notificata il 26.9.91, convennero al  giudizio del locale tribunale la societa' Edilizia Alfa s.r.l., propr ietaria esclusiva di un immobile  confinante, lamentando che la stessa aveva i llegittimamente realizzato un'area di parcheggio  nell’area cortilizia interposta tra le due proprieta' e modificato la destinazione dell'androne comune  di accesso, da passaggio pedonale a carrabile, e pertanto chiesero i conseguenti provvedimenti  inibitori, restitutori e risarcitori. Nella resistenza  della convenuta, che aveva sostenuto la legittimita'  delle opere, peraltro realizzate d'intesa con il condominio medesimo, proponendo una domanda  riconvenzionale di rilascio di una  parte dell'area di sua esclusiv a proprieta', l'adito tribunale, dopo  l'espletamento di una prima consulenza tecnica, con sentenza non definitiva del 25.11.96 (non fatta oggetto di impugnazione o relativa riserva ), respingeva le domande attrici, con riferimento alle  opere che la convenuta aveva reali zzato nella parte di area cortiliz ia di sua esclusiva proprieta',  nonche' la domanda riconvenzionale3e disponeva ulteriore istruttoria,  espletata la quale (con prove  testimoniali e consulenza tecnica integrativa), con sentenza definitiva del 6.7.01 rigettava le  domande attrici anche nella parte  relativa all'utilizzazione dell'androne  comune, ritenuta compatibile  con la sua destinazione. Ma a seguito ed in accoglimento dell'appello degli attori, resistito dalla  societa' appellata, la Corte di Bologna, con sentenza del 24.3.05, in riforma di quella impugnata,  dichiarava illegittima l'utilizzazione, da parte della convenuta,  dell'androne e della parte comune  dell'area cortilizia A per il transito anche di veicoli ed ordinava la rimozione delle opere a tal fine  realizzate, in quanto in contrast o con il principio di cui all'art. 1102 c.c., concretando una modalita'  d'uso, in precedenza insussistente, tale da limitare i  concorrenti diritti di pari utilizzazione da parte  dei rimanenti condomini e da instaurare di fatt o una servitu' a carico del condominio ed favore  dell'immobile di proprieta' esclusiva  della societa'; disattesa, peraltro, la richiesta risarcitoria, tenuto  conto in particolare dell'esito  del giudizio di primo grado, con riferimento alla non impugnata  sentenza non definitiva, la corte dichiarava intera mente compensate le relative spese, salvo quelle di  consulenza tecnica di ufficio, poste a carico  della convenuta, condannando invece quest'ultima, per  la soccombenza, a quelle di secondo grado.
Avverso tale sentenza la societa' Edilizia Alfa s.r.l., in liquidazione, ha proposto ricorso per  cassazione affidato a quattro motivi.

Hanno resistito il Condominio ...  ed i condomini in epigrafe indicati (in luogo di M..S. ,  nelle more defunto, gli eredi S.C. e Ma. ), con comune controricorso, contenente ricorso incidentale.
Ha replicato a quest'ultima impugnazione la ricorrente principale, con contro ricorso ex art. 371 co.
4 c.p.c., depositando infine una memoria illustrativa.

Motivi della decisione  

Va preliminarmente disposta la riunione dei reciproci ricorsici sensi dell'art. 335 c.p.c. Con il primo  motivo la ricorrente principale deduce "omessa e contraddittoria motivazione" su punto decisivo,  nonche' violazione e falsa applicazione dell'art. 1102 c.c., con riferimento specifico all'assunto  secondo cui essa avrebbe eseguito nuove opere nell'androne comune, oltre a quelle legittime nella  sua proprieta' esclusiva, al rigua rdo sostenendo che si sarebbe lim itata a "sfruttare al meglio  potenzialita' gia' perfettamente e compiutamente insiste nella comune proprieta'".
Con il secondo motivo vengono dedotti analoghi vizi di motivazione ed errata applicazione della  medesima norma sopra citata, sostenendosi che, contrariamente a quanto ritenuto dalla corte  territoriale, non sarebbero state mutate la destinazione del bene comune, gia' costituente, per le sue  originarie caratteristiche, un ingre sso per il transito veicolare, ne' apportate modificazioni di sorta  allo stesso o arrecati pregiudizi all'utilizzo da parte dei condomini, trattandosi nella specie soltanto  di un uso piu' intenso, con lo stesso compa tibile, da parte della convenuta condomina.
Ulteriori vizi di motivazione e di violazione di legge, ancora con riferimento all'art. 1102  convengono dedotti con il terzo motivo, nel quale si  censura l'argomento, secondo cui dall'operato  della convenuta sarebbe derivato il rischio della costituzione di una servitu' di passaggio a carico  dell'androne comune, per non aver considerato che  l'utilizzo dell'ingresso comune da parte della  societa' era funzionale al collega mento della corte di proprieta' es clusiva della medesima e non gia'  ad altro immobile di piena propr ieta' delle stessa, esterno al co ndominio, bensi' alla pubblica via,  integrando soltanto un uso piu' intenso della cosa  comune, non contrario  alla sua destinazione.
Con il quarto motivo, infine, vengono dedotte om essa e contraddittoria motivazione su punto  decisivo per errata valutazi one delle risultanze istruttorie, in particolare della consulenza tecnica da  cui sarebbe emersa l'attitudine funzionale dell'a ndrone, anche in considerazione della relativa  tipologia comune ad analoghi case ggiati del centro storico cittad ino, a consentire l'ingresso sia  pedonale, sia carrabile, nonche' omessa considerazione  del precedente giudicato, costituito dalla non  impugnata sentenza non definitiva, che avrebbe va  accertato che i lavori effettuati dalla societa'  convenuta riguardavano soltanto la parte in proprieta' esclusiva de lla stessa, edificio ed area  scoperta, e non anche quelle  in comune con il condominio.
Il ricorso, i cui motivi per l'intima connessione vanno esaminati congiuntamente, e' fondato e va  accolto nei termini di seguito precisati.
È principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte quello secondo cui, in tema di  comunione, non costituisce violazion e della fondamentale regola parita ria dettata dall'art. 1102 c.c.
un uso piu' intenso della cosa da part e del partecipante, che non ne alte ri la destinazione, nei casi in  cui il relativo esercizio non si traduca in una limitazione delle facolta' di go dimento esercitate dagli  altri condomini, tali dovendo intendersi non solo quelle di fatto esercitate, ma  anche quelle cui la  cosa comune per le sue oggettive caratteristich e potenzialmente si pres ti (v. tra le tante nn.
22341/09, 5753/07, 2308/06, 13572/06).
Per quanto attiene, in particolare, ai cortili e' stato piu' volte precisato che, ove le caratteristiche e le  dimensioni lo consentano ed i titoli non vi ostino, l'uso degli stessi per l'accesso e la sosta di veicoli,  non e' incompatibile con la funzione primaria e tipica di tali beni, quella di dare  aria e luce alle unita'  immobiliari circostanti, aggiungendosi alla stessa quale destinazione accessoria o secondaria (v., in  particolare, Cass. n. 13879/10). Nel cas o di specie la corte territorial e nel ritenere, in difformita' dal  primo giudice, che la destinazione propria dell'andr one e del cortile comune fosse limitata al solo  passaggio pedonale, benche' l'ampiezza del primo fosse ri sultata tale da consentire anche l'accesso di  autoveicoli (destinazione normalmente propria di  tali beni comuni, s econdo Cass. 11204/08), non  ha dato adeguato conto del proprio convinciment o, che al riguardo avrebb e dovuto essere corredato  dall'indicazione degli elementi da cui fosse stato  desunta una oggettiva e concreta destinazione di  tali beni piu' limitata rispetto a quella astratta mente desumibile dalle adeguate dimensioni degli  stessi.
La corte felsinea, limitandosi ad ipotizzare impropriamente la costituzione di una servitu' prediale,  inconfigurabile, per il principio nemini res sua servit, allorquando la controversa estensione delle  modalita' di uso si verifichi nell'ambito di una comunione (nella quale trova invece applicazione la  disciplina dettata dall'art. 1102 c.c., v. Cass. n.  4286/07, salvi in casi in  cui si verifichi un nuovo  asservimento ad un immobile del tutto estraneo al contesto, v. Cass. n. 3035/09), in una fattispecie  in cui i beni comuni erano gia' funzionalmente de stinati a consentire l'acc esso anche a quello di  proprieta' esclusiva della convenut a, neppure ha indicato quali fossero le specifiche opere di  trasformazione, di cui ha ordinato la rimozione,  in quanto ritenute finalizzate all'esercizio del  censurato uso dell'androne e del cortile.
Tale precisazione sarebbe stata particolarme nte necessaria, in un c ontesto processuale,  caratterizzato dall'intervenuto passaggio in giudicato, per mancanza di appello, della sentenza non  definitiva del tribunale forlivese, che aveva accertato la legittimita' delle opere modificative dello  stato dei luoghi eseguite nell'area scoperta, contigua  al cortile comune, di  proprieta' esclusiva della  convenuta (comportanti la trasformazione del preesiste nte giardino in area di parcheggio per alcuni  veicoli e la eliminazione di un muretto di recinzione), mentre era stato disposto il prosieguo  dell'istruttoria per accertare la consistenza e la legittimita' di quelle intere ssanti le parti comuni;
l’evidenziata omissione non solo si  traduce in un difetto di motivaz ione, su un punto decisivo ai fini  ai fini dell'art. 1102 c.c., vale a dire del riscontro della ritenuta alterazione della destinazione dei  beni comuni, ma comporta anche l'oggetti va i ndeterminatezza della statuizione di condanna.
All'accoglimento del ricorso principale, comportante l'assorbimento di quello incidentale (con il  quale si lamenta omessa pronunzia sulla richiesta  di risarcimento dei danni cagionati ai condomini  dal controverso uso dell'androne e del cortile),  conclusivamente consegue la cassazione della  sentenza impugnata con rinvio per nuovo esame ad al tra sezione della corte di provenienza, cui si  demanda anche il regolamento delle spese del presente giudizio.
P.Q.M.

   La Corte, riuniti i ricorsi, accoglie quello princi pale, dichiara assorbito l’incidentale, cassa la  sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del presente giudizi o, ad altra sezione della Corte  d'Appello di Bologna.