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Avv. Alberto Foggia - curatore dell'osservatorio di proc. civ.

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Parti comuni

Delibera per uso di parti comuni a parcheggio o parco giochi: Cassazione civile del 29.12.2004 n. 24146

Delibera per uso di parti comuni a parcheggio o parco giochi
21.03.2011 - pag. 76869 print in pdf print on web

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Motivi della decisione 

Col primo motivo, denunciando violazione e falsa applicazione dell’art. 360 n. 3 e 5 cod. proc. civ., in riferimento all’art. 1138 cod. civ., i ricorrenti si dolgono che la Corte d’Appello, fraintendendo alcune pronunce giurisprudenziali da essi riportate (e che vengono trascritte), non avrebbe chiarito se il Regolamento condominiale era di natura contrattuale come da essi sostenuto. 

Col secondo motivo, denunciando violazione e falsa applicazione dell’art. 360 n. 3 e 5 cod. proc. civ., in riferimento agli artt. 1102 e 1120 cod. civ., nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, i ricorrenti affermano che corollario della natura contrattuale del regolamento condominiale è il carattere vincolante delle clausole cd. convenzionali (o contrattuali). La norma regolamentare (art. 3) che stabilisce la destinazione a parco (giochi) delle aree scoperte condominiali è una clausola contrattuale, come tale modificabile esclusivamente con il consenso di tutti i condomini: consenso che nel caso specifico non c’è stato. 

Col terzo motivo, intitolato “segue”, i ricorrenti si dolgono che la Corte d’Appello abbia ritenuto valida la delibera impugnata senza considerare che essa, modificando una clausola contrattuale che prevedeva l’indivisibilità del bene e la destinazione d’uso, doveva essere assunta all’unanimità e non a maggioranza. Inoltre, anche ai sensi dell’art. 29 del Regolamento, laddove richiede l’unanimità dei consensi per le modifiche implicanti variazioni nei diritti costitutivi o acquisiti (sulle cose e sui servizi comuni), occorreva l’unanimità, in quanto, essendo stata l’area esterna al fabbricato sempre destinata a parco, doveva ravvisarsi l’esistenza di un “diritto quesito”. Pure in base al n. 4 lett. d) era richiesta l’unanimità dei consensi, trattandosi di ipotesi che rientrava nel concetto di innovazioni che producono un cambiamento nella destinazione originaria dell’edificio. 

Infine, la Corte d’Appello non avrebbe considerato, omettendo qualsiasi pronuncia al riguardo, che la modificazione, incidendo sulla destinazione impressa dal titolo alla cosa comune, doveva considerarsi una innovazione vietata, ai sensi dell’art. 1120 cod. civ. 

Col quarto motivo, pure intitolato “segue”, i ricorrenti deducono che il Condominio avrebbe dato attuazione alla delibera impugnata (di cui in un primo momento il giudice aveva disposto la sospensione poi revocata), adottando i relativi provvedimenti sempre a maggioranza. 

I primi tre motivi, da trattare congiuntamente perché strettamente connessi, sono infondati. 

Il giudice d’appello, nel caso in esame (caratterizzato dal proposito del Condominio di regolare l’uso delle aree scoperte condominiali destinandole in parte a parcheggio delle autovetture e in parte a parco giochi dei bambini, proposito poi realizzato con delibera condominiale, approvata a maggioranza dai condomini), ha fatto corretta applicazione dei principi che disciplinano la materia. 

Infatti, come questa Corte ha avuto occasione di avvertire in numerose decisioni, il regolamento del condominio, qual è contemplato dal primo comma dell’art. 1138 cod. civ., tanto se predisposto dal proprietario o costruttore dello stabile e accettato di volta in volta dai successivi acquirenti degli appartamenti venduti (cosiddetto regolamento contrattuale), quanto se formato dall’assemblea dei condomini, ove si limiti a dettare norme che disciplinano l’uso e le modalità di godimento delle cose comuni, la ripartizione delle spese relative e la tutela del decoro dell’edificio, contempla una materia che rimane nell’ambito della organizzazione della vita interna del condominio, la quale ben può esser modificata dall’organo cui quel potere di organizzazione è devoluto, vale a dire dall’assemblea dei condomini con la maggioranza prevista dall’art. 1136 cod. civ. Se invece il regolamento non si limita soltanto alla disciplina dell’uso delle cose comuni in conformità dei diritti spettanti ai singoli condomini, ma pone delle norme che, incidendo sui singoli diritti, si risolvono in una alterazione, a vantaggio di alcuni dei partecipanti e in pregiudizio degli altri, della misura del godimento che ciascun condomino ha in ragione della propria quota, in tal caso nessuna modificazione, può essere ammessa senza il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio (cfr. Cass., sent. n. 642, 27 gennaio 1996 e sent. n. 158, 8 gennaio 1966). 

Nella specie, poiché il regolamento di condominio, sul punto, anche se di origine contrattuale, non contiene particolari disposizioni che attribuiscono ai condomini diritti soggettivi, anche attraverso l’imposizione di limitazioni reciproche dei diritti dei singoli condomini, le aree scoperte comuni (esistenti intorno all’edificio condominiale) destinate a parco (giochi) restano assoggettate alla normativa che regola l’uso e il godimento della cosa comune, nell’ambito della organizzazione della vita interna del condominio, di norma sottoposta al principio di disponibilità da parte dell’assemblea. 

Tutto questo è stato esattamente avvertito dalla Corte del merito che in linea con tali principi ha correttamente ritenuto che la regolamentazione dell’uso delle aree scoperte comuni come parcheggio e come parco giochi non richiede la unanimità dei consensi, ma unicamente una deliberazione dell’assemblea dei condomini adottata con la maggioranza qualificata di cui al quinto comma dell’art. 1136 cod. civ.

Per vero, premesso che la mera indicazione, in un regolamento condominiale, della destinazione di una cosa comune non determina una connotazione reale del bene, è evidente che non si tratta, come pretendono i ricorrenti, di modifica di un “diritto reale” ovvero di soppressione di un vincolo di destinazione, bensì (come hanno accertato i giudici di merito) di un miglior regolamento dell’uso delle aree scoperte condominiali, in modo da consentire ad ogni avente diritto l’uso del parcheggio e del parco (giochi), con il rispetto del pari diritto degli altri condomini. La delibera impugnata è stata determinata dalla legittima esigenza di razionalizzare l’uso delle aree scoperte condominiali destinandole in parte a parcheggio e in parte a parco giochi, rispettando il diritto di ogni condomino (art. 1102 cod. civ.). 

Data la natura e finalità della delibera in esame, secondo costante giurisprudenza in materia (v. Cass. sent. n. 10289, 17 ottobre 1998 e sent. n. 9311, 3 settembre 1993), cui si è uniformata la sentenza impugnata, è sufficiente che la delibera sia approvata (come si è verificato nel caso in esame) a maggioranza qualificata dei condomini (e non all’unanimità), atteso che con tale maggioranza (di cui al comma 5 dell’art. 1136 cod. civ.) i condomini possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (art. 1120, comma 1, cod. civ.). 

L’impugnata sentenza, con accertamento di fatto insindacabile in questa sede di legittimità, ha escluso l’ipotesi (di cui al comma 2 dell’art. 1120 cod. civ.) delle innovazioni vietate, che sono quelle che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano taluni parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. 

Infine, l’impugnata sentenza ha pure osservato che il Regolamento (art. 29) impone il consenso unanime dei condomini solo per quelle modificazioni che implicano variazioni nei “diritti costitutivi o acquisiti” sulle cose e sui servizi comuni ovvero che incidono sulla “destinazione originaria dell’edificio”, ma non anche per tutte le altre modificazioni, relative (come nel caso specifico) al semplice uso o godimento di cose comuni e non riguardanti la destinazione originaria dell’edificio ma le pertinenze o accessori di questo, quali appunto le aree scoperte intorno allo stabile condominiale. 

Il quarto motivo è inammissibile perché deduce un comportamento successivo del condominio e, quindi, introduce una questione nuova del tutto estranea al thema dedidendum. 

In base alle considerazioni svolte, il ricorso va rigettato, con condanna dei ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo. 

(Omissis)

 

21.03.2011

Spataro

Cassazione

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