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Targhe

Targhe e insegne su parti comuni: Cassazione civile del 21.8.2003 n. 12298

Targhe e insegne su parti comuni sono espressione del diritto di comproprieta'
14.03.2011 - pag. 76868 print in pdf print on web

(Omissis)

 

Motivi della decisione 

Con il primo motivo i ricorrenti censurano la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 1117, 1118, 1123, 1124, 1125, 1126, 1136 c.c. e 68 disp. att. cod. civ. nonché per omessa e insufficiente motivazione, adducendo che la Corte d'Appello non ha in alcun modo esaminato i rilievi critici formulati in ordine alle tabelle millesimali predisposte dal CTU designato in primo grado né si è curata di chiarire le ragioni per cui non venivano neppure esaminate le ulteriori critiche mosse alla perizia collegiale espletata in secondo grado, limitandosi a considerare poco plausibile l'utilità di sentire i CCTTUU a chiarimento e inopportuno l'ulteriore prolungamento del giudizio. 

All'uopo, i ricorrenti ricordano di avere impugnata la sentenza di primo grado con riferimento all'approvazione delle tabelle millesimali predisposte dal CTU B., per le seguenti ragioni: 

era stato ignorato il coefficiente relativo a "esposizione o prospetto"; 

con riferimento al fattore dell'altezza, non si era tenuto conto della zona in cui è ubicato il fabbricato, in tal modo attribuendosi un valore eccessivo ai locali a pianoterra e al piano cantinato; 

altri errori di valutazione erano stati commessi con riferimento al coefficiente dell'orientamento e a quello della luminosità; 

quanto al coefficiente della destinazione, il CTU non aveva tenuto conto delle servitù gravanti sui magazzini e sullo scantinato, diminuendone la funzionalità e l'utilizzabilità; 

erroneamente e in contrasto con gli atti di compravendita prodotti era stato ritenuto appartenere a essi ricorrenti, in quanto proprietari dello scantinato, la proprietà della area soprastante la parte dello scantinato che si estende oltre i muri perimetrali dell'edificio; 

poiché i magazzini e lo scantinato hanno ingressi autonomi e non usufruiscono del servizio di portierato, non potevano essere gravati della spesa per la pulizia della portineria, consumo luce, generi di pulizia ecc.; 

ugualmente non poteva gravare sui magazzini e sullo scantinato l'onere del servizio di portierato, poiché nella specie il portiere svolgeva il servizio nell'interesse esclusivo dei proprietari degli appartamenti; 

peraltro, v'è contraddizione tra quanto previsto dalle tabelle millesimali e quanto previsto dal regolamento con riferimento all'ammontare della quota per il portierato fissata dal regolamento in ragione di lire 4 mila a saracinesca; 

erano necessarie specifiche tabelle per la ripartizione delle spese dell'assicurazione, dell'impianto di fognatura e scarichi e dei prospetti; 

non essendo stati considerati gli 86 millesimi relativi agli appartamenti di M.A. I., la proprietà I. è erroneamente gravata di 296 millesimi in base alle tabelle del CTU B., al fronte dei 215,9 millesimi delle precedenti tabelle. 

Osserva il Collegio che il motivo, a eccezione della parte relativa al servizio di portierato (lett. g. dell'elencazione di cui sopra), è fondato, poiché la statuizione della sentenza impugnata relativa alle tabelle millesimali, cui si riferiva il gravame proposto dai condomini I., essendo esplicitamente ispirata solo alla necessità di porre fine all'annoso giudizio, è del tutto priva di motivazione. 

Non solo, ma, contraddittoriamente, dopo aver ritenuto applicabili le tabelle millesimali predisposte dal CTU designato in primo grado in base al sia pure apodittico rilievo che esse erano "pregevolmente accettabili", la Corte d'Appello indica al condominio l'opportunità di "rettificarle in modo soddisfacente per tutti i partecipanti alla comunione immobiliare". Ma, quel che più rileva, è l'omessa considerazione delle specifiche censure articolate con l'atto di appello dagli I.; il che rende assolutamente immotivata la statuizione impugnata. 

A tale censura, come si accennava, si sottrae la parte della motivazione relativa al servizio di portierato, con riferimento alla quale il rilievo degli appellanti viene correttamente respinto sulla base della considerazione, in linea con la condivisa giurisprudenza di questa Suprema Corte (cfr. sent. n. 5081/1990; sent. n. 962/1986), che l'attività di custodia e di vigilanza viene svolta dal portiere anche nell'interesse dei proprietari delle unità immobiliari accessibili direttamente dalla strada. 

Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione degli artt. 1118, 119 e 1138 cod. civ. nonché omessa od insufficiente motivazione, osservando che: 

ai fini della regolarità dell'avviso di convocazione dell'assemblea del 30 ottobre 1981 non poteva assumere alcun rilievo il fatto che dell'avviso avessero preso visione il loro genitore, S.I., e tal sig. C., considerato, da un canto, che da tanti anni proprietari delle unità immobiliari sono essi ricorrenti, e, dall'altro, che il C. non era legittimato a ricevere gli avvisi e in genere la corrispondenza loro destinata; 

nel merito, il regolamento approvato è illegittimo con riferimento all'art. 23, che prevede l'obbligo, per i condomini, di comunicare i mutamenti di indirizzo e i trasferimenti delle unità immobiliari nonché l'obbligo di inserire nei contratti di locazione determinate condizioni; 

del pari illegittimi sono l'art. 22, che vieta la collocazione di tende o insegne o la esecuzione di modifiche, e l'art. 21, che fissa in lire 4 mila per saracinesca il contributo alle spese di portierato, perché entrambe tali norme regolamentari, incidendo sulle facoltà di godimento e di disposizione dei condomini, necessitavano dell'approvazione unanime dei condomini stessi; 

l'art. 2, annoverando tra le parti comuni "i corridoi", è anch'esso illegittimo, poiché gli spazi liberi a pianoterra appartengono in via esclusiva agli odierni ricorrenti. 

Il motivo è solo in parte fondato. 

La prima delle censure in cui esso si articola è inammissibile, perché sul punto relativo alla irregolarità della convocazione dell'assemblea condominiale si è formato il giudicato interno. 

Come rileva la sentenza impugnata, senza che al riguardo i ricorrenti formulino censure, la questione, affrontata e risolta dal primo giudice, che disattese l'impugnativa proposta dai ricorrenti, non era stata riproposta in appello. 

Va rigettata la censura sub b., poiché, come correttamente ritenuto dal giudice d'appello, l'obbligo di comunicare all'amministratore del condominio i mutamenti di indirizzo e i trasferimenti delle unità immobiliari facenti parte del fabbricato condominiale, essendo finalizzato esclusivamente ad agevolare una più spedita e corretta gestione dell'amministrazione condominiale e non incidendo su alcun diritto dei condomini, è perfettamente legittimo. 

Fondate, invece, devono ritenersi le censure relative agli artt. 22 e 27 del regolamento condominiale, poiché: 

l'apposizione di targhe e tende nel prospetto dell'edificio condominiale costituisce espressione del diritto di comproprietà dei condomini su detta parte comune, corrispondendo alla normale destinazione di essa e, pertanto, non può essere assoggettata a divieto o subordinata al consenso dell'amministratore condominiale (cfr. Cass., sent. n. 9311/1993). Invece, quanto alle innovazioni sul prospetto, la censura è infondata, poiché, ai sensi dell'art. 1120, comma 1, cod. civ., le innovazioni possono essere disposte solo dall'assemblea condominiale e con la maggioranza qualificata prescritta dall'art. 1136, comma 5, cod. civ. 

la predeterminazione del contributo per la spesa di portierato viola la norma dell'art. 1123 cod. civ., secondo cui le spese per i servizi comuni sono ripartite tra i condomini in proporzione al valore della proprietà individuale di ciascuno, salvo diversa convenzione. Peraltro, la predeterminazione del contributo non consente di proporzionare la misura di esso all'entità della spesa, che può variare nel tempo; 

per quanto concerne l'art. 2, la censura è infondata, poiché i corridoi menzionati nella clausola sono quelli che, al pari del suolo, delle fondazioni e delle altre parti comuni elencate nella stessa clausola assolvono per destinazione a una funzione di utilità comune a tutti i condomini, quale, per esempio, quella di collegare le singole proprietà esclusive, mentre, ovviamente, restano fuori dalla clausola, appartenendo in proprietà esclusiva a ciascun condomino, i corridoi interni alle singole unità immobiliari facenti parte del fabbricato condominiale. 

L'accoglimento, sia pure parziale, dei primi due motivi assorbe l'esame del terzo motivo, relativo al regolamento dell'onere delle spese processuali. 

Conclusivamente, la sentenza impugnata va cassata nei limiti in cui sono stati accolti i primi due motivi del ricorso e, pertanto, la causa va rinviata, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d'Appello di Palermo, che giudicherà, tenendo conto dei rilievi svolti da questa Corte e osservando i principi di diritto qui enunciati.

 

(Omissis)

14.03.2011

Spataro

Cassazione

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