Ristrutturazioni condominiali integrali: la procedura corretta per le agevolazioni fiscali

Direzione Centrale Normativa e Contenzioso 

Roma, 17 novembre 2008 

OGGETTO: Interpello ai sensi dell’art. 11 della legge n. 212 del 2000 – Ristrutturazioni edilizie. Demolizione e conseguente ricostruzione dell’edificio condominiale. Art. 1, comma 1, legge 27 dicembre 1997, n. 449. 

Con l'interpello specificato in oggetto, concernente l'interpretazione dell'art. 1 della L n. 449 del 1997 , è stato esposto il seguente 

QUESITO 

Il Condominio in oggetto, nella persona del dott. …, amministratore giudiziario pro-tempore, chiede chiarimenti in merito alla procedura da seguire ai fini della fruizione delle agevolazioni di cui all'articolo 1 della legge 449/1997. L'istante fa presente, tra l'altro, che: 

1) l'immobile in questione è stato dichiarato inagibile ed è in fase di ricostruzione; 

2) l'intervento si configura come "ristrutturazione edilizia" e per lo stesso è stato sottoscritto un contratto di appalto; 

3) i proprietari delle unità immobiliari all'interno dello stabile sono … e … di essi hanno costituito una Cooperativa Edilizia a r.l. ed i suddetti condomini sono proprietari per … millesimi; 

4) da parte dei soci della Cooperativa Edilizia a.r.l. è stato integrato il contratto di appalto stabilendo che la fatturazione relativa a quanto versato dai soci, per la fruizione delle agevolazioni previste, sarà 

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effettuata direttamente dall'impresa esecutrice dei lavori di demolizione e di ricostruzione dello stabile alla Cooperativa in questione, ferma restando la fatturazione relativa alle residue somme versate che sarà fatta, come da contratto, al Condominio; 

5) il bonifico effettuato dal Condominio in nome e per conto della Cooperativa, trasmesso con delega bancaria indica, tra l'altro, i dati dell'ordinante, i dati della Cooperativa, il codice fiscale dell'amministratore del condominio, oltre, ovviamente, ai dati del soggetto, beneficiario delle somme; 

6) i condomini/soci della Cooperativa effettuano i versamenti delle somme dovute per i lavori suddetti al Condominio mediante assegno bancario non trasferibile ovvero bonifico bancario. 

...

Sulla base delle suesposte considerazioni, la procedura ipotizzata dall'istante non può ritenersi corretta. Infatti, la cooperativa edilizia a r.l., costituita da alcuni condomini non può acquisire alcuna rilevanza ai fini del riconoscimento della detrazione per le spese di ristrutturazione edilizia. 

In tal senso, al di là del possibile ostacolo all'effettuazione di controlli fiscali, appare decisiva la circostanza che nell'atto di integrazione al contratto di appalto per la demolizione e ricostruzione dell'edificio condominiale, allegato al presente interpello, è espressamente previsto che “...i soci della ALFA Coop. Edilizia a r.l. effettueranno i versamenti dagli stessi dovuti all'Amministratore Giudiziario del Condominio Committente ... e che questi rimetterà tali somme, a mezzo bonifico bancario e unitamente a quanto allo stesso versato dagli altri Condomini, all'Appaltatore”. 

Poiché sono i singoli condomini ad effettuare i versamenti, l'Amministratore Giudiziario non può che riferire agli stessi condomini l'attribuzione della quota di spese sostenuta in ciascun anno. In tal senso non sembra neppure corretta la modalità, prevista nell'atto integrativo, per cui l'impresa appaltatrice fatturerebbe parte dei lavori direttamente nei confronti della cooperativa. 

Le Direzioni Regionali vigileranno affinché i principi enunciati nella presente risoluzione vengano applicati con uniformità.