Assemblea di condominio e liti giudiziali con CD-Rom con formule e giurisprudenza

Il momento assembleare è il centro attorno a cui ruota tutta la vita condominiale; è qui che si prendono le decisioni più importanti, è qui che l'amministratore chiede la fiducia e il suo operato viene valutato sulla base dei risultati ottenuti e dei costi sostenuti. Qui si risolvono le questioni tra amministratore e condomini o tra condomini stessi. Spesso, però, non è sufficiente un'assemblea per comporre i conflitti sorti e si rende necessario l'intervento del Giudice.

Il volume, pertanto, chiarisce le attribuzioni e tutto lo svolgimento dell'assemblea condominiale, dalla sua convocazione all'approvazione delle delibere, per poi giungere a trattare la complessa materia dell'invalidità delle delibere stesse, con gli aspetti processuali e le modalità concrete di azione davanti all'Autorità giudiziaria. Non dimentica ipotesi particolari come la clausola compromissoria e la riscossione dei tributi condominiali. Infine, una parte è dedicata ai disegni di legge ancora in Parlamento.

L'opera si rivolge agli avvocati, agli amministratori di condominio, ma anche ai condomini stessi, offrendo schemi di formule e numerose massime giurisprudenziali, anche recenti, che hanno trattato e risolto questioni spesso dibattute.

INDICE SOMMARIO

Abbreviazioni delle Riviste e delle Enciclopedie ......... Pag. XIII
Capitolo I

LE ATTRIBUZIONI DELL’ASSEMBLEA
CONDOMINIALE

1. Assemblea condominiale (cenni generali sulla definizione)
.......................................................... Pag. 1

2. I poteri dell’assemblea. Limiti generali ................. » 4

3. Le attribuzioni dell’assemblea rispetto all’amministratore
........................................................ » 9

4. Le attribuzioni dell’assemblea rispetto all’approvazione
del preventivo ed alla ripartizione delle spese
............................................................... » 13

4.1. (Segue): la ripartizione delle spese ................ » 16

5. Il rendiconto condominiale della gestione e l’impiego
del residuo attivo ........................................ » 19

6. Compiti di manutenzione ordinaria e straordinaria . » 25

6.1. (Segue): la costituzione del «fondo speciale» ... » 28

Capitolo II

CONVOCAZIONE DELL’ASSEMBLEA E
VALIDITÀ DELLE DELIBERE ASSEMBLEARI

1. Ambito di applicazione dell’art. 1136 c.c. e potere di
convocazione dell’assemblea (cenni) .................... Pag. 31

2. La legittimazione alla partecipazione in assemblea .. » 37

2.1. (Segue): la legittimazione dell’usufruttuario e del
locatario alla partecipazione dell’assemblea ..... Pag. 42

2.2. L’ipotesi dell’apparenza (cenni) ................... » 48

3. Elementi della convocazione ............................. » 50

3.1. La forma ................................................ » 50

3.2. Il contenuto ............................................ » 55

3.2.1. Il luogo ......................................... » 56

3.2.2. La data .......................................... » 57

3.2.3. L’orario ......................................... » 59

3.2.4. L’ordine del giorno .......................... » 60

3.3. Il termine della convocazione ...................... » 65

4. L’intervento del condomino a mezzo di rappresentante............................................................ » 67

5. L’assemblea ordinaria e l’assemblea straordinaria.

Le convocazioni ............................................. » 73

Capitolo III
LO SVOLGIMENTO ED IL FUNZIONAMENTO
DELL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE

1. Il quorum in assemblea ..................................... Pag. 77

2. L’inderogabilità della normativa sui quorum e le
maggioranze qualificate .................................... » 82

3. Procedura per l’approvazione delle delibere e funzionamento
dell’assemblea ................................ » 87

3.1. L’elezione del presidente e del segretario dell’assemblea
............................................. » 88

3.2. La verifica del quorum costitutivo e l’abbandono
dei partecipanti dell’assemblea ................ » 91

4. Il condomino in conflitto d’interessi rispetto all’oggetto
della delibera ......................................... » 95

5. Le modalità della votazione ed i vizi del voto ......... » 100

Capitolo IV

IL VERBALE DELL’ASSEMBLEA
E LE DELIBERE PARTICOLARI

1. La funzione del verbale .................................... Pag. 107

2. La redazione del verbale ................................... » 113

VIII INDICE SOMMARIO

3. L’efficacia giuridica. Il verbale come documentazione
negoziale ............................................. Pag. 117

4. Il verbale ed i rapporti con i terzi ...................... » 121

5. Il contenuto del verbale .................................. » 122

6. L’allegazione dei documenti al verbale e la sua trascrizione
nel registro tenuto dall’amministratore ... » 128

7. L’interpretazione delle delibere ad il valore probatorio
del verbale di assemblea .......................... » 131

8. La comunicazione del verbale agli assenti ............ » 134

9. Le questioni dei parcheggi, del riscaldamento e
delle antenne condominiali .............................. » 136

10. Lavori di manutenzione straordinaria e opere sulle
singole unità abitative .................................... » 142

11. Le innovazioni e le opere previste da leggi speciali . » 144

12. La revoca delle delibere .................................. » 148

13. Nel supercondominio (Cenni) .......................... » 149

Capitolo V

LE INVALIDITÀ DELLE DELIBERE ASSEMBLEARI
E LE LITI GIUDIZIALI

1. La nullità e l’annullabilità delle delibere ............. Pag. 151

2. Altri riferimenti per la distinzione tra nullità e annullabilità
................................................... » 156

3. La legittimazione attiva ad impugnare ................ » 160

4. La rappresentanza processuale dell’amministratoree la legittimazione passiva del condominio .......... » 162

5. La legittimazione dei condomini consenzienti e degli
astenuti ................................................. » 168

6. L’interesse ad impugnare le delibere nulle ........... » 171

7. L’interesse ad impugnare le delibere annullabili .... » 175

8. Casi particolari di delibere annullabili ................ » 176

9. Altre problematiche sulla legittimazione ad impugnare
......................................................... » 181

10. L’atto d’impugnazione ................................... » 185

11. Il termine per proporre impugnazione ................ » 191

11.1. (Segue): altre questioni sulla decadenza dei
termini di impugnazione ......................... » 196

11.2. La rilevabilità d’ufficio del termine di decadenza
e l’eccezione di decadenza ............... » 198

INDICE SOMMARIO IX

12. Il provvedimento di sospensione delle delibere assembleari
.................................................... Pag. 201

12.1. (Segue): la natura cautelare del provvedimento
di sospensione ............................. » 204

13. Il giudice competente per valore ....................... » 210

14. Il giudice competente per territorio ................... » 213

15. Il giudice competente per materia ..................... » 214

16. L’onere della prova nel giudizio d’impugnazione .. » 216

17. I poteri del giudice ........................................ » 221

18. L’arbitrato e la clausola compromissoria ............. » 225

18.1. (Segue): l’interpretazione della clausola compromissoria
.......................................... » 229

19. Procedimento per la riscossione dei tributi condominiali
........................................................ » 233

20. La convalida, la sostituzione e la sanatoria delle delibere
viziate ................................................ » 238

21. La conclusione del giudizio di impugnazione ....... » 242

22. Alcuni disegni di legge ancora non esaminati dalle
Commissioni ................................................ » 245

22.1. Disegno di legge del 26 giugno 2006, in particolare
sul conflitto di interessi tra condomini . » 245

22.2. Disegno di legge del 28 aprile 2006, in particolare
sul verbale di assemblea ................. » 250

22.3. Disegno di legge del 10 maggio 2006 (presentazione
al Parlamento), dalla gestione delle
parti comuni al funzionamento dell’assemblea
................................................... » 261

22.3.1. (Segue): la proposta nei suoi articoli
specifici (dall’art. 1 all’art. 7) .......... » 266

22.3.2. (Segue): la proposta nei suoi articoli
specifici (dall’art. 8 all’art. 11) ........ » 273

22.3.3. (Segue): la proposta nei suoi articoli
specifici (dall’art. 12 all’art. 21) ....... » 279

22.3.4. (Segue): la proposta dall’art. 22 all’art. 29 ..................................... » 286

FORMULARIO

F01 – Convocazione assemblea straordinaria richiesta
dai condomini .......................................... Pag. 295

X INDICE SOMMARIO

F02 – Avviso di convocazione assemblea straordinaria
chiesta dall’amministratore .......................... Pag. 296

F03 – Verbale di assemblea ordinaria di prima convocazione
andata deserta ............................... » 297

F04 – Verbale di assemblea ordinaria in seconda convocazione
dopo la prima andata deserta ......... » 298

F05 – Avviso del locatore al conduttore della convocazione
dell’assemblea (Art. 10, legge n. 392/78) . » 300

F06 – Comunicazione del verbale di assemblea in cui è stato
deliberato di promuovere o resistere ad una lite » 301

F07 – Dissenso ad una lite del condominio .............. » 302

F08 – Verbale di assemblea straordinaria ................ » 303

F09 – Richiesta esonero dal pagamento delle spese
d’ascensore ............................................. » 304

F10 – Richiesta giudiziale della nomina dell’amministratore
.................................................. » 305

F11 – Ricorso per decreto ingiuntivo per il pagamento
dei contributi condominiali ......................... » 306

F12 – Convocazione dei condomini per la comunicazione delle variazioni delle proprietà .............. » 307

F13 – Delega partecipazione assemblea .................. » 308

F14 – Invito a rifare le opere non eseguite a regola
d’arte dell’appaltatore ................................ » 309

F15 – Invito per una gara d’appalto per opere condominiali
................................................... » 310

F16 – Autorizzazioneadeffettuare variazioni al progetto » 311

F17 – Richiesta giudiziale per la revoca dell’amministratore
.................................................. » 312

F18 – Appello avverso la decisione del Tribunale di rigetto
della richiesta di nomina dell’amministratore . » 313

F19 – Comunicazione dell’accettazione dell’incarico
di amministratore ..................................... » 314

F20 – Richiesta giudiziale per la nomina di un amministratore per la singola opera condominiale .... » 315

F21 – Richiesta giudiziale di reintegrazione nel possesso » 316

F22 – Convocazione del Consiglio condominiale ...... » 317

F23 – Denuncia di danni alla proprietà esclusiva ...... » 318

F24 – Comunicazione per i danni non risarcibili ....... » 319

Indice della giurisprudenza presente per esteso nel CD-Rom Pag. 321

Indice analitico ................................................... » 323

INDICE SOMMARIO XI