Decreto Bersani sulla sicurezza degli impianti: le interpretazioni del Ministero su vendite e affitti

Ministero dello Sviluppo Economico
UFFICIO LEGISLATIVO
Unioncamere
Camere di Commercio d’Italia
Piazza Sallustio, 21
00187 ROMA

Oggetto: Quesiti interpretativi concernenti l’articolo 13 del Decreto Ministeriale 22
gennaio 2008 n. 37.

Si fa riferimento ai quesiti in oggetto, formulati con nota protocollo n. 4913/MC/cc del 25 marzo 2008 e concernenti il decreto ministeriale 22 gennaio 2008, n. 37, di  riordino della disciplina per la sicurezza degli impianti all’interno degli edifici, che entrerà in vigore il 27 marzo 2008. Come è noto, il decreto è stato predisposto da una commissione tecnica interministeriale con rappresentanti delle categorie economiche e professionali ed è stato messo definitivamente a punto dopo aver acquisito le osservazioni delle categorie e associazioni interessate. Il testo semplifica notevolmente le procedure e gli adempimenti formali, anche in caso di compravendita o locazione degli immobili e, contemporaneamente rende più efficaci, anche rafforzando l’attuale sistema sanzionatorio, le norme a tutela della sicurezza delle persone che vivono o lavorano all’interno degli edifici e che sono ancora troppo spesso vittime (soprattutto casalinghe e bambini) di incidenti.

In particolare, l’art. 13 – Documentazione, ha suscitato numerose questioni interpretative, evidenziate nella predetta nota ed anche riportate da numerosi quotidiani, che appare necessario chiarire. Si profila pertanto l’opportunità che sia dato al presente parere giuridico la pubblicità che si riterrà più opportuna, anche nei confronti degli uffici territoriali, in attesa di eventuali circolari interpretative del Ministero concernenti l’intero regolamento.

Ciò premesso, si osserva quanto segue:

a )gli obblighi documentali in caso di trasferimento dell’immobile
L’art. 13 disciplina gli obblighi documentali in caso di “trasferimento dell’immobile
a qualsiasi titolo” e, quindi, in caso di trasferimento della proprietà dell’immobile, sia a
titolo oneroso che gratuito (compravendita, donazione).

L’ultimo capoverso dello stesso art. 13, peraltro, impone che sia consegnata
all’utilizzatore “copia della stessa documentazione” anche al soggetto che “utilizza a
qualsiasi titolo l’immobile”. Quindi, in caso di locazione o concessione in uso, anche
gratuita, a qualunque altro titolo, gli stessi documenti dovranno essere consegnati (con le
stesse possibilità di deroga previste nella prima parte dell’articolo) in copia fatta eccezione
per il caso in cui destinatario della prescrizione fosse già il precedente utilizzatore, che
consegnerà al nuovo utilizzatore l’originale, così come avviene per il libretto di impianto di
riscaldamento autonomo.

Peraltro, in molti casi nessun documento concernente la sicurezza deve essere
consegnato alla stipula dell’atto, e ciò costituisce una rilevante novità rispetto alla
precedente disciplina che, all’art. 9, comma 3, del DPR n. 447 del 1991 (che viene ora
abrogato) imponeva espressamente al proprietario di consegnare tutta la documentazione
amministrativa e tecnica, senza eccezioni.

Infatti i documenti da consegnare in caso di trasferimento dell’immobile, sono solo
quelli obbligatori secondo le norme applicabili all’epoca della costruzione o modifica
dell’impianto e cioè:

- la dichiarazione di conformità, se già prevista, dalla legge n. 46/1990 per gli edifici
adibiti ad uso civile e - finora- per i soli impianti elettrici degli altri edifici, salvo che le
parti si accordino ai sensi dell’art. 13 per non allegarla;

- il progetto ed il collaudo dell’impianto, solo ove imposti dalle norme vigenti all’epoca
della realizzazione o della modifica. Per gli impianti la cui realizzazione inizierà dopo
l’entrata in vigore del decreto, in molti casi l’ art. 5, comma 1, chide non il progetto ma il
più semplice elaborato tecnico previsto dall’art. 7, comma 2, del decreto che andrà
consegnato;

- il libretto d’uso e manutenzione solo ove obbligatorio: nelle abitazioni civili è
obbligatorio solo per l’eventuale impianto di riscaldamento autonomo;

- la dichiarazione di rispondenza per gli impianti realizzati prima dell’entrata in vigore
del decreto e che non hanno la dichiarazione di conformità, ma solo se le parti non si
accordino per escluderla. La possibilità del proprietario di ricorrere a tale dichiarazione
costituisce una novità e può anche riguardare l’intero edificio.
Occorre ricordare che secondo l’art. 7, comma 1, il progetto o l’elaborato tecnico
fanno “parte integrante” della dichiarazione di conformità: pertanto: a) saranno di regola
consegnati in allegato alla dichiarazione di conformità; b) per gli impianti preesistenti il
progetto, ove obbligatorio ma mancante, potrà essere sostituito dalla medesima
dichiarazione di rispondenza sostitutiva della dichiarazione di conformità, ai sensi dell’art.
7, comma 6.

b) la nuova clausola obbligatoria di garanzia del venditore circa la conformità degli
impianti alla normativa di sicurezza

L’art. 13, contestualmente alla indicata semplificazione documentale, rafforza la
tutela sostanziale della sicurezza di chi vive o lavora negli edifici, disponendo che
“L’atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli
impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza”.

La norma si riferisce solo al “venditore”. Tuttavia, considerata l’affinità della
fattispecie e le finalità della norma, deve ritenersi che la disciplina della clausola di garanzia
debba valere non solo per la compravendita, ma anche per tutti gli atti di trasferimento a
titolo oneroso della proprietà o di altro diritto reale dell’immobile.

L’introduzione di questa clausola nel contratto è obbligatoria, nell’atto definitivo
di trasferimento della proprietà dell’immobile, in quanto il carattere vincolante della norma
per il venditore emerge sia dal tenore letterale della disposizione, sia dalla sua oggettiva
finalità di interesse generale, volta a tutelare la pubblica incolumità ed il diritto alla salute
delle persone.

c) i contenuti della garanzia del venditore

La norma prevista dal decreto in esame è conforme non solo al generale principio di
diligenza e buona fede nei rapporti contrattuali, ma anche alle previsioni del codice civile
contenute agli articoli 1497 (mancanza delle qualità promesse o essenziali all’uso della
cosa), e 1490, primo comma (garanzia del venditore che la cosa venduta è immune da vizi
che la rendono inidonea all’uso cui è destinata o che ne diminuiscono in modo apprezzabile
il valore). Ciò infatti può verificarsi, infatti, qualora non sia possibile utilizzare in tutto o in
parte l’immobile, secondo la sua destinazione d’uso, a causa della non conformità degli
impianti alle norme di sicurezza.

L’art. 1491, esclude la garanzia se i vizi erano conosciuti o facilmente conoscibili
dal compratore, ma ciò non vale se il venditore ne ha dichiarato l’assenza o si è comunque
accollato il relativo rischio, così come accade con l’apposizione della clausola in esame. In
ogni caso, la non conformità di un impianto tecnico infisso in un immobile alle norme di
sicurezza costituisce di regola un vizio occulto, che difficilmente consente la prova della
conoscenza o facile conoscibilità.

Pertanto con la clausola in esame il venditore assume su di sè la responsabilità
per ogni spesa o danno derivante dall’ eventuale non conformità degli impianti alle
norme di sicurezza ad essi applicabili.

d) la possibilità delle parti di derogare all’obbligo di garanzia del venditore
La clausola di garanzia del venditore è obbligatoria, ma i suoi contenuti sono
disciplinati dal codice civile (norma di legge che prevale sul regolamento), che consente
alle parti di pattuire espressamente la limitazione o l’esclusione della garanzia del
venditore, a condizione che il venditore non abbia in mala fede (o con colpa grave,
aggiunge la giurisprudenza) taciuto al compratore i vizi della cosa (art. 1490, secondo
comma).

Ne consegue che le parti possono limitare o escludere la responsabilità del venditore,
ma non semplicemente omettendo la clausola in esame o utilizzando una clausola di stile.
Per derogare alla prevista responsabilità di chi vende, è, necessario che, nella
clausola di garanzia del venditore, le parti limitino o escludano tale garanzia, a seguito
della dichiarazione del venditore, e della presa d’atto del compratore, circa la non
conformità o la possibile non conformità di ciascun impianto alle norme di sicurezza
ad esso applicabili.

Solo l’apposizione di una clausola di questo tipo potrà quindi superare la generale
presunzione dell’ordinamento circa la garanzia del venditore. La norma raggiunge così la
propria finalità di interesse pubblico, volta ad evitare che vi possano essere incertezze circa
le responsabilità relative alla sicurezza degli impianti in caso di compravendita di immobili.

e) i connessi chiarimenti in ordine all’applicazione di talune sanzioni
Il decreto in esame persegue le descritte finalità di interesse pubblico anche mediante
l’introduzione di una nuova disciplina sanzionatoria, che raddoppia gli importi previsti dalla
previgente normativa e supera le incertezze che ne avevano ostacolato l’applicazione, ma
che conserva il medesimo sistema di accertamento ed applicazione della sanzione previsto
dalla legge n. 46/1990, sistema che dovrà, pertanto, continuare a trovare applicazione.

A tale ultimo riguardo, occorre chiarire che il rinvio operato dall’art. 15, comma 3,
alle “commissioni che sovrintendono alla tenuta dei registri degli albi” deve
necessariamente intendersi come riferito, alla stregua della vigente disciplina di legge, alla
commissione o altro soggetto.

In particolare, secondo la tesi interpretativa qui individuata, l’annotazione di cui al
comma 3 e la sospensione di cui al comma 4 dell’art. 15, saranno disposte dal conservatore
del registro delle imprese mentre per gli albi artigiani, ove esistenti, provvederà la
commissione provinciale competente, o il diverso organo individuato con legge regionale.

f) la mancanza di un generale obbligo di adeguamento degli impianti ed i profili temporali
della nuova disciplina

L’art. 13, in mancanza di una diversa previsione, è immediatamente operativo e,
anche in relazione alle sue finalità di tutela della sicurezza, trova applicazione agli atti di
trasferimento di immobili stipulati dalla data di entrata in vigore della nuova
disciplina e, quindi anche agli impianti, installati o adeguati precedentemente, presenti negli
edifici oggetto del trasferimento.

La sicurezza dei predetti impianti deve peraltro essere valutata, secondo i criteri
che regolano la successione delle norme nel tempo, in base alla loro conformità alla norme
di sicurezza vigenti al momento della loro realizzazione e della loro modifica.

Infatti, né l’art. 13 né nessun altra norma del regolamento, pongono un nuovo
generale obbligo di procedere all’adeguamento degli impianti preesistenti conformi
alle precedenti norme di sicurezza ad essi applicabili.

Tanto si osserva ai fini di una tempestiva e puntuale applicazione della nuova
normativa.

Il Capo dell’Ufficio legislativo
(Cons. Raffaello Sestini)