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Locazioni

Tribunale di Nola Sfratto per morosità - Locazione commerciale [Tribunale Nola, sentenza]

Locazione commerciale - Sfratto per morosità: contestuale richiesta emissione decreto ingiuntivo anche nei confronti di chi presta garanzia per l'adempimento delle obbligazioni scaturenti dal contratto di locazione - inammissibilità - redazione di due contratti di locazione con importi diversi - validità del contratto dissimulato con importo più alto - certificato di agibilità - assenza - validità del contratto - responsabilità del locatore - mancato avviso al locatore dei vizi conosciuti - ipotesi di concorso di colpa - avviamento commerciale - mancanza del presupposto
Nella sentenza
Non essendo controverso che la pattuizione simulata del canone inferiore - evidentemente ai soli fini fiscali - sia stata contestuale a quella effettiva - come si rileva anche dalla apposizione delle date - non può dubitarsi che la seconda sia perfettamente valida (d'altro canto l'immobile è destinato ad uso diverso da quello abitativo e pertanto non rileva la tematica relativa alla iniziale mancata registrazione per l'importo superiore, questione peraltro risolta, almeno fino alle recenti modifiche introdotte con decorrenza dal gennaio 2005 che ovviamente non sono applicabili ai contratti in corso a tale data, ...).
L'assenza del certificato di agibilità non comporta alcuna ipotesi di nullità del contratto di locazione di un immobile che ne sia sprovvisto, se non ne impedisca la concreta utilizzazione da parte del conduttore [Tribunale di Nola, sentenza del 24.11.2005]

19.09.2006 - pag. 29762 print in pdf print on web

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TRIBUNALE DI NOLA II SEZIONE CIVILE REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale di Nola in composizione monocratica nella persona del dott. Francesco Notaro ha pronunciato a norma dell'art.281 sexies c.p.c. la seguente SENTENZA Nella causa recante il numero di ruolo 2798/03 tra le parti in causa Tizio, difeso dall'avv. … in virtù di mandato steso in calce all'atto di intimazione di sfratto per morosità ed elett.nte dom.to presso il suo studio sito in … , quale attore; Caia, difesa dall'avv. … , in virtù di mandato in calce alla copia notificata dell'atto di intimazione, elett.nte dom.ta presso il suo studio sito in …, quale convenuta.

Motivi della decisione In via pregiudiziale si osserva che parte intimante aveva originariamente notificato l'atto di intimazione anche a Mevia, la quale aveva prestato garanzia per l'adempimento delle obbligazioni scaturenti dal contratto di locazione, chiedendo emissione di decreto ingiuntivo anche nei suoi riguardi. Tale domanda era da stimarsi del tutto inammissibile, atteso che l'attivazione del procedimento speciale trova la sua ratio nella necessità di precostituirsi un titolo per il rilascio dell'immobile concesso in locazione e solo, 'in via accessoria', è prevista la possibilità di chiedere l'emissione del decreto ingiuntivo. Pertanto già nella sede di convalida andava dichiarata la inammissibilità della domanda avanzata nei confronti della Mevia, sicché, anche se il precedente istruttore non vi ha esplicitamente provveduto, la presente controversia, a seguito del disposto mutamento del rito, è proseguita con le sole parti in causa Tizio e Caia (del resto parte attrice nella memoria integrativa e nel prosieguo del giudizio ha abbandonato qualsiasi domanda nei confronti della Mevia). Tanto premesso, si osserva che la risoluzione della presente controversia si incentra, in definitiva, con un apparente ribaltamento delle posizioni, sulla questione relativa alla presunta responsabilità del locatore Tizio in ordine alla mancanza del certificato di agibilità che è stata contestata dall'autorità amministrativa alla Caia, con conseguente ordinanza di chiusura dell'esercizio commerciale a lei facente capo. La Caia, infatti, assume di essere venuta a conoscenza della circostanza soltanto in un secondo momento, agli inizi del 2002, nonostante il Tizio avesse garantito al punto 7 del contratto di locazione che l'immobile fosse in regola con la disciplina urbanistica ed edilizia e di avere, dopo solleciti verbali, nel marzo del 2003 e cioè due mesi prima dell'ordinanza di chiusura dell'esercizio, 'formalizzato' la propria eccezione di inadempimento al locatore con raccomandata a.r. ricevuta dal Tizio in data 6.3.2003. Prima di affrontare la problematica appena enunciata, occorre, però - visto che la convenuta pare adombrare anche tale questione, sebbene successivamente non vi ritorni -, esaminare la pattuizione riguardante l'effettiva determinazione del corrispettivo pattuito per il godimento del bene. Infatti, le parti provvedevano alla redazione di due atti, in uno dei quali il canone era fissato in £.500.000, nell'altro in £.1.500.000. Orbene, non essendo controverso che la pattuizione simulata del canone inferiore - evidentemente ai soli fini fiscali - sia stata contestuale a quella effettiva - come si rileva anche dalla apposizione delle date - non può dubitarsi che la seconda sia perfettamente valida (d'altro canto l'immobile è destinato ad uso diverso da quello abitativo e pertanto non rileva la tematica relativa alla iniziale mancata registrazione per l'importo superiore, questione peraltro risolta, almeno fino alle recenti modifiche introdotte con decorrenza dal gennaio 2005 che ovviamente non sono applicabili ai contratti in corso a tale data, da Cass. n.16089 del 2003 e da Cass. n.13621 del 2004). Tanto premesso e tornando all'eccezione avanzata dalla Caia, ritiene il tribunale che debbano essere, in primo luogo, 'fissati' alcuni dati di fatto. Non si dubita che al punto 7) del contratto di locazione il Tizio avesse dichiarato la regolarità dell'immobile dal punto di vista della disciplina urbanistica e, nello specifico, proprio riguardo alla "licenza di abitabilità". Come non è controverso che l'immobile sia stato concretamente adibito all'attività per la quale è stato preso in locazione e che la Caia abbia potuto iniziarla, dovendosi evidenziare che la convenuta non ha in alcun modo documentato come le problematiche riguardanti la 'scoperta' dell'assenza del certificato di agibilità abbiano inciso sulla pratica di finanziamento. Con riferimento poi all'effettiva conformità a legge dell'immobile in ordine alla sua agibilità, parte locatrice, per quel che è dato capire, sostiene che la stessa vi doveva necessariamente essere, posto che anche prima che venisse concesso in locazione alla Caia, vi si svolgeva altra attività commerciale (aggiunge che la stessa Caia avesse autocertificato la sussistenza del requisito alla Sviluppo Italia). Il locatore, però, non documenta tali assunti ed è bene ricordare che, proprio perché l'immobile non è di recente edificazione, a mente dell'oramai abrogato art.221 t.u.l.s., il rilascio del ceritificato di abitabilità richiedeva un provvedimento espresso; e si ricorda, altresì, che per consolidata giurisprudenza il requisito in discorso si rende (e si rendeva) necessario sia che l'immobile dovesse essere destinato ad uso abitativo, sia che vi si dovesse esercitare un'attività che comporti la frequentazione dell'uomo e pertanto per l'esercizio di un'attività commerciale (tra le tante anche nella giurisprudenza penale meno recente cfr. Cass. pen. sez. III, 23 gennaio 1985; Cass. pen. Sez. III, 19 maggio 1986). D'altro canto il Tizio, per le sue specialistiche conoscenze, di ciò doveva certamente essere edotto e se lo ignorava deve per ciò solo ritenersi in colpa. Né sono stati allegati (e conseguentemente documentati) fatti sopravvenuti che possano aver fatto perdere l'originaria agibilità dei locali. Ciò nondimeno, venendo ad esaminare il problema da un punto di vista più squisitamente giuridico e con specifico riferimento al caso di specie, occorre evidenziare che l'assenza del certificato di agibilità non comporta alcuna ipotesi di nullità del contratto di locazione di un immobile che ne sia sprovvisto, se non ne impedisca la concreta utilizzazione da parte del conduttore (cfr. Cass.5 ottobre 2000, n.13270; cfr. anche Cass. 12 novembre 2000 n.12030). Sotto altro profilo, sebbene la responsabilità sancita dall'art.1578 comma 2 c.c., si riferisca sia ai vizi originari, che a quelli sopravvenuti o semplicemente manifestatisi successivamente, richiedendo che il locatore provi di averli ignorati senza colpa (Cass. 10 agosto 1991 n.8729) - colpa che non potrà non ritenersi sussistente nel caso in cui egli abbia fornito una specifica rassicurazione al riguardo, espressamente in contratto (argomenta a contrario da Trib. Milano 15 settembre 1994) -, a norma dell'art.1577 c.c. il conduttore è tenuto, comunque, e pur in presenza di responsabilità del locatore ex comma 2, art.1578 c.c., a dare avviso dei vizi, una volta conosciuti, altrimenti si verserà in ipotesi di concorso di colpa (Cass. 6 marzo 1995 n.2605). Il quadro si completa laddove si tenga conto che, per evidenti ragioni di equità e sul presupposto della validità del contratto per essere concretamente utilizzabile il bene, mai vi potrà essere nullità del rapporto e ripetizione delle somme versate in corrispettivo, nel caso in cui l'immobile sia stato concretamente adibito all'uso pattuito (crf ancora Cass. 12 novembre 2000 n.12030); né sarà ammessa l'autoriduzione del canone da parte del conduttore. Sulla scorta dei rilievi che precedono si ritiene che, pur versando il Tizio in colpa circa l'assenza del certificato di agibilità, non essendo stata fornita la prova da parte della Caia - la quale si è limitata a chiedere una c.t.u. dai contenuti del tutto generici, senza documentare i presupposti 'a monte' che la giustificassero - di aver provveduto a notiziare della circostanza il Tizio (anzi, ella riconosceva il suo debito in epoca di molto successiva all'epoca in cui riferisce di aver appreso del problema); né, soprattutto, di non aver potuto utilizzazione il bene o di come l'assenza del predetto certificato abbia inciso nell'esercizio dell'attività (per contro gli scontrini prodotti da parte attrice dimostrano che l'attività è regolarmente proseguita anche nel mese di marzo), il locatore aveva diritto al pagamento dei canoni nella misura pattuita almeno fino al mese di aprile del 2003. Sicché la Caia è da stimare certamente inadempiente e l'inadempimento in parola, per la sua consistenza è, altresì, grave da giustificare la risoluzione del rapporto. A far tempo da tale data egli non vi avrebbe più titolo, posto che nel maggio del 2003 interveniva ordinanza di chiusura dell'esercizio. Ciò nondimeno, la convenuta, nel costituirsi in giudizio si è limitata a proporre domanda riconvenzionale volta ad ottenere il risarcimento del danno per l'asserito e non provato pregiudizio arrecato alla propria attività, conseguente all'ordinanza che le imponeva la chiusura dell'esercizio commerciale, ma non ha mai avanzato né domanda di riduzione del corrispettivo, né tantomeno di risoluzione del contratto; non risulta neppure che abbia effettivamente cessato l'attività nel maggio del 2003, rimanendo nella detenzione dell'immobile fino all'esecuzione dell'ordinanza di rilascio disposta ex art.665 c.p.c.. Di tal che si ritiene che ella sia tenuta al pagamento anche degli ulteriori canoni maturati fino al settembre 2003. Pertanto al Tizio è dovuta la somma di euro 11.341,47. infatti, lo stesso attore invoca la validità della ricognizione di debito effettuata dalla Caia in relazione ai canoni da aprile 2002 ad ottobre 2002 inclusi, esposizione quantificata in euro 2.819,88, di cui all'assegno poi risultato protestato, cui andrà ad aggiungersi l'importo per i canoni successivi, fino al settembre 2003 (2.819,88 + 774,69 x 11 = 11.341,47). Su tale somma sono dovuti gli interessi al tasso legale vigente nelle varie epoche di riferimento a decorrere dalle singole scadenze fino all'effettivo soddisfo. La Caia è tenuta, infine, a corrispondere al Tizio le spese di protesto e della registrazione che erano a suo carico (euro 156,33 + euro 64,56 = 220,89); sulla somma vanno computati gli interessi al tasso di legge dalla data della domanda al soddisfo. Va, invece, rigettata la domanda riconvenzionale della resistente sotto tutti i profili, non essendo la stessa provata, né dal punto di vista risarcitorio, né riguardo alla dazione di somme per deposito cauzionale, mentre quella relativa all'avviamento difetta del presupposto riferito alla cessazione del rapporto addebitabile alla parte locatrice, posto che la Caia era già inadempiente agli obblighi su di lei gravanti. Riguardo al governo delle spese, appare equo, tenuto conto della particolarità della situazione di fatto e delle questioni trattate, compensare integralmente le spese del giudizio.

P.Q.M. Il tribunale, sulla domanda proposta da Tizio , nei confronti di Caia con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, così provvede: a) accoglie la domanda e per l'effetto dichiara risolto il contratto di locazione per inadempimento della convenuta, confermando l'ordinanza di rilascio ex art.665 c.p.c., già eseguita; a1) condanna Caia al pagamento della somma di euro 11.341,47 a titolo di canoni non pagati, oltre interessi legali al tasso vigente nelle varie epoche di riferimento, dalla data delle singole scadenza fino all'effettivo soddisfo; nonché al pagamento della somma di euro 220,89 per spese di registrazione e di protesto, oltre interessi legali dalla data della domanda, fino all'effettivo soddisfo; b) rigetta la domanda riconvenzionale avanzata dalla Caia; c) compensa integralmente le spese del presente giudizio. Nola, all'udienza del 24 novembre 2005 Il G.I. Dott. Francesco Notaro

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19.09.2006

Pietro.danto@libero.it

Danto

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