Sentenze e provvedimenti vari

Tribunale di Marsala, Sezione distaccata di Mazara del Vallo, Giudice unico dott. Pier Luigi Tomaiuoli.

Risoluzione del contratto di locazione – violazione dell’obbligo di garanzia di destinazione dell’immobile – previsione contrattuale – necessità – presupposizione – esclusione.

L’obbligo di garantire la destinazione del bene ad attività commerciale non è di fonte legale, ma presuppone un’espressa previsione negoziale in tal senso, ovvero può rilevare come oggetto di presupposizione, laddove sia stato tenuto presente da entrambi i contraenti come situazione di fatto imprescindibile per la conclusione dell’accordo.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE ORDINARIO DI MARSALA

SEZIONE DISTACCATA DI MAZARA DEL VALLO

in persona del dr. Pier Luigi Tomaiuoli in funzione di Giudice monocratico ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo, la seguente

SENTENZA

nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 188 R.G. (e 215/03 ad essa riunita) degli Affari Civili Contenziosi dell'anno 2003, discussa e decisa all’udienza del 10.02.2004 e vertente

TRA

CAPO SALVATORE, INGOGLIA GIUSEPPE, CAPO ROSARIA, CAPO MARIANNA, elettivamente domiciliati in Mazara del Vallo, piazza Santa Veneranda n. 6, presso lo studio dell’Avv. Francesco Aleo, rappresentante e difensore per procura in calce all’atto di intimazione notificato,

 - ricorrenti (e resistenti nel procedimento riunito)-

E

GIOIA ANGELO, elettivamente domiciliato in Mazara del Vallo, Largo delle Sirene n. 3, presso lo studio dell’Avv. Antonella Figuccia, che lo rappresenta e difende come da procura a margine della comparsa di risposta,

- resistente (e ricorrente nel procedimento riunito) -

OGGETTO: sfratto per morosità, risoluzione per inadempimento del locatore, risarcimento danni.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato in data 17.09.2002, Capo Salvatore, Ingoglia Giuseppe, Capo Rosaria e Capo Marianna, premesso di essere proprietari di un immobile sito in Mazara del Vallo, Piazza Mokarta, Palazzo Mediterraneo, e di averlo concesso in locazione ad uso non abitativo a Gioia Angelo, con contratto del 29.12.2001 al canone annuo di euro 9.300; che questi era moroso nel pagamento dei canoni a partire dal maggio 2002 per un ammontare complessivo di euro 3.875,00; tutto ciò premesso, gli  intimavano sfratto per morosità, contestualmente citandolo per la convalida e chiedevano l’emissione di ingiunzione di pagamento per tutti i canoni scaduti e quelli a scadere sino allo sfratto.

Instaurato il contraddittorio, si costituiva Gioia Angelo, il quale, nel chiedere il rigetto della domanda avversaria, pregiudizialmente deduceva la pendenza innanzi al Tribunale intestato di altro procedimento (n. 108/02) da esso attivato contro i ricorrenti per la risoluzione del medesimo contratto di locazione ed il risarcimento dei danni subiti; che il detto contratto, infatti, era stato stipulato dalle parti ad uso commerciale, in quanto egli avrebbe dovuto esercitarvi l’attività di bar; che per tale motivo, egli, con il consenso e le garanzie di Capo Salvatore ed Ingoglia Giuseppe, aveva stipulato altro contratto con tale Sinacori Vincenzo per l’acquisto dell’azienda esercitata nel predetto immobile, già adibito a bar; che, tuttavia, dopo aver sostenuto diverse spese e pagato parte del corrispettivo della cessione, si era accorto di essere stato raggirato dagli odierni ricorrenti e dal Sinacori; che, infatti, l’immobile locato era risultato inidoneo all’uso pattuito in quanto destinato ad autorimessa, con conseguente impossibilità di mutare destinazione d’uso; che aveva proposto nel procedimento già citato (108/02) anche domanda di risoluzione del contratto di cessione d’azienda intercorso con il Sinacori; tutto quanto sopra dedotto, chiedeva, in via pregiudiziale, la riunione dei due procedimenti citati; nel merito, si opponeva alla risoluzione del contratto.

Chiusa la prima fase del procedimento con il diniego dell’ordinanza provvisoria di rilascio, veniva disposta la trasformazione del rito ordinario in rito locativo ex artt. 667 e 426 c.p.c., con assegnazione del termine perentorio per l’integrazione degli atti mediante il deposito in cancelleria di memorie e documenti.

Il giudizio, estintosi per inattività delle parti ex art. 309 c.p.c., veniva riassunto dai ricorrenti e, all’udienza del 10.02.2004, veniva disposta la riunione con il procedimento n. 215/03, nel quale il Gioia aveva agito – a seguito di separazione dal procedimento108/02 già detto, intentato sia contro il Sinacori  che contro i ricorrenti in epigrafe – per la risoluzione del contratto di locazione ed il relativo risarcimento dei danni per gli stessi motivi spiegati in opposizione alla domanda di risoluzione per inadempimento avanzata dalle controparti.

All’udienza del 10.02.2004 la causa, istruita con produzione di documenti, è stata discussa e decisa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Entrambe le parti hanno agito per la risoluzione del contratto di locazione stipulato tra di esse ed avente ad oggetto un locale sito in Mazara del Vallo, alla piazza Mokarta, deducendo rispettivi inadempimenti agli obblighi nascenti dallo stesso.

La domanda di risoluzione avanzata dai locatori è fondata, mentre (necessariamente) non lo è quella spiegata dal conduttore per i motivi che dappresso si espongono.

2. E’ pacifico che il Gioia non abbia corrisposto i canoni dal maggio al settembre 2002 (mese della notificazione dell’atto d’intimazione).

Quel che bisogna da valutare è se tale circostanza integri o meno inadempimento colpevole, ovvero costituisca legittima facoltà di autotutela esercitata in presenza dell’inadempimento della controparte, alla luce del diritto di cui all’art. 1460 c.c..

2.1 E’ logicamente preliminare, dunque, vagliare le difese del conduttore per verificare la sussistenza o meno di un inadempimento in capo ai locatori, che il Gioia ha dedotto rispetto ad un asserito obbligo contrattuale di garantire la destinazione del bene ad attività commerciale, precipuamente ad uso di bar.

Siffatto obbligo, tuttavia, non è individuabile in capo alla parte locatrice.

Esso, in primo luogo, non è di fonte legale, posto che la normativa codicistica in materia di locazione agli artt. 1575 e 1576 non enuclea tra gli obblighi del locatore quello di garantire una particolare destinazione dell’immobile locato.

Può  ben essere di fonte negoziale, ma - come la suprema Corte di Cassazione, con motivazione condivisa da questo Giudice (salvo quanto si preciserà innanzi in tema di presupposizione), ha avuto modo di chiarire in due diverse occasioni - “la destinazione particolare dell'immobile locato, tale da richiedere che esso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento della idoneità dell'immobile da parte del conduttore” (Cass. civ., sez. III, 11 aprile 2000, n. 4598; Cass. 3154 del 13.07.1977; ed argumenta  nel medesimo senso ex Cass. civ., sez. III, 12 settembre 2000, n. 12030; Cass. civ., sez. III, 26 maggio 1999, n. 5103).

L’esame dell’assetto negoziale voluto dalle parti consente di escludere la sussistenza di una specifica pattuizione in tal senso, poiché esse si sono limitate a stabilire che la locazione ha ad oggetto l’immobile di cui sopra, “destinato ad uso non abitativo” (art. 1), con espresso riconoscimento del conduttore di averlo trovato “conforme alle caratteristiche ed alle condizioni pattuite, nonché idoneo all’uso non abitativo e specificamente all’uso di bar…” (art. 7).

Ricorre, dunque, la medesima situazione portata all’esame della Suprema Corte di Cassazione nelle sentenze citate, mancando nel contratto una espressa pattuizione di garanzia di destinazione dell’immobile locato ed essendovi, anzi, esclusivamente un unilaterale riconoscimento del conduttore dell’idoneità dell’immobile all’uso di bar, che, di per sé, come detto, non vincola il locatore.

Fermo quanto sopra, è tuttavia opinione dell’odierno Giudicante che l’obbligo in esame potrebbe comunque venire in rilievo, anche in assenza di un’esplicita previsione contrattuale, laddove oggetto di “presupposizione”.

In altri termini, il richiamo della Cassazione ad un’espressa previsione dell’obbligo di garantire una particolare destinazione del bene locato anche in ipotesi in cui esso concreti “elemento presupposto” non può che intendersi in senso atecnico, a pena di un’inaccettabile contradictio in adiecto.

E’ noto, infatti, che l’elaborazione giurisprudenziale ha portato – partendo dal dato normativo di cui all’art. 1467 c.c. e dalle elaborazioni di autorevole dottrina - al riconoscimento dell’istituto vivente della presupposizione, la quale ricorre allorquando una determinata situazione, di fatto o di diritto, passata, presente o futura, di carattere obiettivo - la cui esistenza, il cui venir meno ed il cui verificarsi sia, cioè, del tutto indipendente dall'attività o dalla volontà dei contraenti e non costituisca l'oggetto di una loro specifica obbligazione - possa, pur in mancanza di un espresso riferimento ad essa nelle clausole contrattuali, ritenersi tenuta presente dai contraenti medesimi nella formazione del loro consenso, come presupposto avente valore determinante ai fini dell'esistenza e del permanere del vincolo contrattuale, determinandosi l'invalidità o la risoluzione del contratto quando la situazione presupposta, passata o presente, in effetti non sia mai esistita e, comunque, non esista al momento della conclusione del contratto, ovvero quella contemplata come futura (ma certa) non si verifichi (ex multis: Cass. civ., sez. II, 24 marzo 1998, n. 3083; Cass. civ., sez. I, 5 agosto 1997, n. 7197; Cass. civ., sez. II, 5 gennaio 1995, n. 191).

E’ altrettanto noto che la presupposizione, in quanto pattuizione contrattuale implicita, deve emergere dalle stessa maglie del negozio ed è configurabile quando, in base ad un’interpretazione complessiva dello stesso, dal suo contenuto risulti che le parti abbiano inteso concluderlo soltanto subordinatamente all'esistenza di una data situazione di fatto, nei termini sopra chiariti (Cass. civ., sez. II, 24 marzo 1998, n. 3083; Cass. civ., 15 maggio 1987, n. 4487; Cass. civ., 15 dicembre 1987, n. 9272; Cass. civ., 6 giugno 1985, n. 3366; Cass. civ., 22 settembre 1981, n. 5168; Cass. civ., 9 maggio 1981, n. 3074).

Dall’esame della volontà negoziale consacrata nel contratto di locazione in esame non emerge che la destinazione del locale ad uso  di bar sia stata tenuta presente da entrambi i contraenti come situazione di fatto imprescindibile per la conclusione dell’accordo.

Gli unici riferimenti alla destinazione dell’immobile, infatti, sono quelli già citati dell’art. 1, laddove le parti stabiliscono che esso è locato ad uso non abitativo, e dell’art. 7, laddove si fa riferimento ad una unilaterale presa d’atto della sua idoneità all’uso di bar.

Conclusivamente, deve escludersi la sussistenza di un obbligo espresso o presupposto di garanzia di destinazione in capo alla parte locatrice e, consequenzialmente, un inadempimento colpevole a tale obbligo.

Nessun rilievo possono avere nella presente controversia le doglianze espresse dal Gioia di essere stato raggirato, non avendo lo stesso avanzato domanda o eccezione di annullamento del contratto per errore o dolo, e ferma restando la possibilità in capo allo stesso di costituirsi parte civile in un ipotetico processo penale a carico dei presunti truffatori.

2.2. Esclusa la sussistenza dell’inadempimento dei locatori, il mancato pagamento del canone da parte del conduttore non può essere ricondotto alla facoltà dell’exceptio inadimpleti contractus e, pertanto, il suo inadempimento colpevole impone l’accoglimento della domanda di risoluzione del contratto avanzata dalle controparti, dovendosi ravvisare nel mancato pagamento di ben 5 canoni di locazione la gravità richiesta dalla norma di cui all’art. 1453 c.c. (non valendo per le locazioni ad uso diverso da quello abitativo la presunzione legale di gravità di cui all’art. 5 della L. 392/78 e pur costituendo essa un valido parametro per la sua valutazione).

Il Gioia, consequenzialmente, va condannato al pagamento dei canoni di locazione non corrisposti e di cui all’atto d’intimazione, per un ammontare totale di euro 3.875,00, oltre interessi legali dalle singole scadenze sino al saldo.

Non è ammissibile nel presente giudizio la domanda spiegata dai locatori in sede di una non meglio identificata (e non prevista ed autorizzata) “memoria conclusionale” di condanna del Gioia al pagamento anche dei canoni successivi, posto che nel rito locativo la fissazione della domanda, con consequenziale delimitazione dell’ambito cognitorio del Giudice, si ha con le memorie integrative depositate nel termine assegnato alle parti al momento del mutamento del rito.

Né può valere ad estendere l’ambito di cognizione la richiesta attivata in intimazione di emissione del decreto ingiuntivo anche per i canoni a scadere, avendo essa carattere eccezionale – in quanto “condanna in futuro” -, ed essendo per ciò solo inestensibile al di là del suo ambito di applicazione legislativamente previsto (procedimento monitorio in sede di convalida di sfratto).

3. Dalle argomentazioni che precedono in punto di insussistenza di un obbligo contrattuale e dell’asserita violazione dello stesso discende consequenzialmente anche il rigetto delle domande risarcitorie spiegate dal Gioia; mentre è inammissibile la domanda di accertamento della mala fede nelle trattative e nell’esecuzione del contratto di locazione, con relativa richiesta di risarcimento danni spiegata dal Gioia nel ricorso depositato in data 23.12.2003, in quanto domande nuove rispetto all’originario atto introduttivo, da cui origina il procedimento n. 215/03 separato da quello rivolto anche contro il Sinacori (108/02) e poi riunito a quello attivato dai locatori (188/2002).

4. Non può essere accolta, infine, la domanda di quest’ultimo di condanna dei locatori alla corresponsione dell’indennità per la perdita dell’avviamento dell’attività di cui all’art. 34 l. 392/78, posto che essa non spetta, allorquando la cessazione del rapporto sia dovuta, come nel caso di specie, ad inadempimento del conduttore.

5. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra contraria istanza disattesa, così decide:

1.    risolve per inadempimento di Gioia Angelo il contratto di locazione in corso tra le parti e per l’effetto lo condanna al rilascio nella disponibilità di Capo Salvatore, Ingoglia Giuseppe, Capo Rosaria, Capo Marianna, dell’immobile sito in Mazara del Vallo, piazza Mokarta, Palazzo Mediterraneo, pianoterra, fissando per l’esecuzione la data del 10.03.2004;

2.    condanna Gioia Angelo al pagamento nei confronti di Capo Salvatore, Ingoglia Giuseppe, Capo Rosaria, Capo Marianna, di euro 3.875, oltre interessi legali dalla data dalle singole scadenze sino al saldo;

3.    dichiara inammissibile la domanda di accertamento della violazione della buona fede e relativa condanna ai danni avanzata da Gioia Angelo nei confronti di Capo Salvatore, Ingoglia Giuseppe, Capo Rosaria, Capo Marianna; rigetta le altre domande proposte da Gioia Angelo.

4.    Condanna Gioia Angelo alla refusione in favore di Capo Salvatore, Ingoglia Giuseppe, Capo Rosaria, Capo Marianna delle spese di lite, che liquida in complessive euro 1180, di cui 108 per spese ed euro 380 per competenze, oltre iva e cpa come per legge.

Mazara del Vallo 16.02.2004

                                                            Il Giudice

                                            Pier Luigi Tomaiuoli