Modifica agli articoli in materia di condominio

d’iniziativa dei senatori BUCCIERO, GRECO, IOANNUCCI, IERVOLINO, SERVELLO, BOBBIO Luigi, GIRFATTI, DANZI, TREMATERRA, TATÒ, SUDANO, BRIGNONE, SEMERARO, MARANO, MEDURI, BALBONI, SALERNO, MUGNAI, PELLICINI, DE CORATO, PONTONE, COLLINO, MULAS e MENARDI

COMUNICATO ALLA PRESIDENZA IL 17 SETTEMBRE 2002

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Modifica agli articoli 1117, 1120, 1124, 1129, 1130, 1137 e 1138 del codice civile, agli articoli 63, 64, 66, 67, 70 e 71 delle disposizioni di attuazione del codice civile nonchè all’articolo 7 del codice di procedura civile circa la disciplina del condominio negli edifici

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DISEGNO DI LEGGE

Art. 1.

1. All’articolo 1117 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:

a) al primo comma, numero 1): 1) dopo la parola «fondazioni» sono inserite le seguenti: «ivi comprese le intercapedini ed i terrapieni»;

2) dopo la parola «scale,» sono inserite le seguenti: «il sottoscala, i pianerottoli,»; 3) dopo la parola «cortili,» sono inserite le seguenti: «i giardini,»;

b) è aggiunto, in fine, il seguente comma: «Le disposizioni di cui al presente articolo sono applicabili anche nella ipotesi di un complesso di edifici limitrofi, con riferimento alle parti che siano destinate, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso del godimento comune e previa verifica della necessaria contitolarità del diritto di proprietà sulle parti comuni».

Art. 2.

1. All’articolo 1120, primo comma, del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:

a) alle parole «I condomini» sono anteposte le seguenti: «Salvo che la legge non disponga diversamente,»;

b) dopo la parola «innovazioni» sono inserite le seguenti: «che, nel determinare una alterazione dell’entità sostanziale o un mutamento della destinazione originaria del bene, siano».

Art. 3.

1. All’articolo 1124, primo comma, del codice civile, dopo la parola «servono» sono inserite le seguenti: «e dei locali che costituiscono corpo di fabbrica autonomo rispetto all’edificio principale».

Art. 4.

1. All’articolo 1129 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:

a) al primo comma, dopo la parola «amministratore» sono inserite le seguenti: «che non potrà rivestire la forma di persona giuridica»;

b) i commi terzo e quarto sono sostituiti dai seguenti:

«All’amministratore revocato non spetta alcun compenso per il periodo relativo alle operazioni conseguenti alla successione dell’incarico, salva l’ipotesi di revoca senza nuova nomina.

Nell’ipotesi di revoca prima della scadenza, è dovuto all’amministratore un compenso determinato dall’assemblea in funzione del tempo necessario, non inferiore a venti giorni, per le operazioni di presentazione del rendiconto e di successione dall’incarico, fermo restando l’obbligo della consegna immediata della cassa, del libro verbale e di ogni altro carteggio relativo ad operazioni di riscossione delle quote nonchè a quelle da svolgere con urgenza, al fine di evitare la paralisi condominiale e il pregiudizio degli interessi dei singoli condomini. L’amministratore può altresì essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall’ultimo comma dell’articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità dell’amministratore:

a) il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la nomina dello stesso;

b) la mancata esecuzione di un provvedimento giudiziario; c) la gestione che generi una confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore ovvero patrimonialità inerenti a rapporti relativi ad altri condomini gestiti dal medesimo.

La nomina e la cessazione per qualunque causa dell’amministratore dall’ufficio devono essere annotate in apposito registro tenuto dall’amministratore, che provvede a darne comunicazione alla camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura competente».

Art. 5.

1. All’articolo 1130 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:

a) al primo comma, sono aggiunti in fine i seguenti numeri: «4-bis) eseguire tutti gli adempimenti fiscali nonchè quelli previsti dal decreto del Ministero delle finanze del 12 novembre 1998, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 284 del 4 dicembre 1998;

4-ter) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale formato dai nominativi dei singoli proprietari e dai dati catastali di ogni appartamento nonchè da annotazioni circa eventuali limitazioni o ampliamenti inerenti l’esercizio del diritto di proprietà. Tali comunicazioni devono essere fornite in forma scritta dai singoli condomini all’amministratore entro quindici giorni dalla variazione dei dati. L’amministratore, in caso di inerzia, incompletezza o mancanza delle relative comunicazioni da parte dei condomini, deve richiedere a questi ultimi, con lettera raccomandata, tutte le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o non esaustiva risposta, l’amministratore può citare in giudizio il condomino inadempiente innanzi al giudice di pace competente ai sensi dell’articolo 7 del codice di procedura civile al fine di far accertare e disporre giudizialmente l’acquisizione di ogni elemento idoneo alla verifica della titolarità del bene. Il giudice di pace, qualora voglia avvalersi per l’accesso presso gli uffici competenti della consulenza di un tecnico, deve porre l’anticipazione delle spese a carico esclusivo del condomino inadempiente; 4-quater) curare la tenuta del tegistro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee condominiali, al fine di garantire la tutela degli assenti, devono essere annotati: le eventuali mancate costituzioni delle assemblee, i contenuti delle discussioni e delle delibere formate nelle assemblee, nonchè le dichiarazioni espresse dai singoli condomini. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore devono essere annotate, in successione tra loro, le date della nomina e della revoca di ogni amministratore succedutosi nel condominio, nonchè la descrizione del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità devono essere annotati in ordine cronologico i singoli movimenti; esso contiene una sola colonna per le entrate, dove annotare le quote di spese riscosse e tante colonne di spesa, ciascuna per ogni voce omogenea di spesa. Tale registro può tenersi anche in via informatica»;

b) al secondo comma, dopo la parola «gestione» sono aggiunte le seguenti: «a mezzo di un rendiconto analitico ed intelligibile, redatto secondo il principio di cassa con la indicazione anche cronologica delle voci di entrata e d’uscita con riferimento alle singole partite».

Art. 6.

1. All’articolo 1137 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:

a) il secondo comma è sostituito dal seguente: «Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può adire l’autorità giudiziaria con atto di citazione; l’impugnazione non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità stessa.»; b) al terzo comma: 1) le parole: «Il ricorso deve essere proposto» sono sostituite dalle seguenti: «L’atto di citazione deve essere notificato»;

2) è aggiunto, in fine, il seguente periodo: «Al predetto termine di impugnativa si applica la sospensione feriale di cui all’articolo 1 della legge 7 dicembre 1969, n. 742»;

c) sono aggiunti, in fine, i seguenti commi: «Nei casi di palese contrarietà alla legge o al regolamento di condominio ovvero qualora vi siano valide ragioni per temere che l’imminente esecuzione della volontà assembleare comporti un pregiudizio irreparabile del diritto vantato, l’impugnativa con richiesta di sospensione della esecutività della delibera può essere proposta con ricorso depositato nella cancelleria del giudice competente a conoscere del merito ai sensi degli articoli 669-bis e seguenti del codice di procedura civile.

La proposizione del ricorso cautelare ante causam sospende il termine di decadenza dell’impugnativa, che riprende il suo decorso dopo dieci giorni dalla notifica del provvedimento di rigetto del ricorso cautelare. Negli altri casi la richiesta di sospensione della esecutività della delibera può essere chiesta unitamente all’impugnativa proposta con atto di citazione o in corso di causa».

Art. 7.

1. All’articolo 1138, terzo comma, del codice civile le parole: «e trascritto nel registro indicato dall’ultimo comma dell’articolo 1129» sono sostituite dalle seguenti: «e, controfirmato da ogni votante, deve essere allegato al relativo verbale di approvazione facendone parte integrante».

Art. 8.

1. Il terzo comma dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile è sostituito dal seguente:

«In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un trimestre, l’amministratore può sospendere al condomino moroso l’utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato, chiedendo alla autorità giudiziaria la necessaria autorizzazione ove questa non sia già prevista dal regolamento».

Art. 9.

1. All’articolo 64, primo comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile la parola «medesimo» è sostituita dalle seguenti: «in contraddittorio con il ricorrente».

Art. 10.

1. All’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:

a) al terzo comma, sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: «in prima convocazione, specificando il luogo e l’ora della riunione. La incompleta o mancata convocazione dei condomini determina l’annullabilità della delibera assembleare impugnabile, nei termini di decadenza di cui all’articolo 1137 del codice, solo dai condomini, assenti o dissenzienti, titolari del diretto interesse alla completezza della convocazione in quanto da questa pretermessi»; b) sono aggiunti, in fine, i seguenti commi: «L’assemblea chiamata in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.

L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando i condomini con un unico avviso ove sono indicate le ulteriori date di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi, senza la necessità di ulteriori convocazioni».

Art. 11.

1. All’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, dopo il primo comma sono inseriti i seguenti:

«Ogni partecipante all’assemblea può essere munito di non più di due deleghe.

Nelle deliberazioni che riguardano la nomina o la revoca dell’amministratore l’approvazione del rendiconto preventivo e consuntivo non possono essere rilasciate deleghe all’amministratore. Nell’ipotesi in cui l’amministratore sia anche un condomino, a quest’ultimo non spetta il diritto di voto sulle materie relative all’approvazione dei suoi rendiconti e in ogni altra ipotesi ove sia manifestamente palese il conflitto di interessi».

Art. 12.

1. All’articolo 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:

a) al primo comma, le parole «lire cento» sono sostituite dalle seguenti: «euro cinquanta»;

b) sono aggiunti, in fine, i seguenti commi:

«L’infrazione è elevata dall’amministratore che ne chiede la ratifica all’assemblea condominiale alla prima convocazione utile.

L’assemblea, previa relazione dell’amministratore, verifica la fondatezza e la gravità della infrazione elevata al condomino ed in caso di ratifica, adottata con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice, determina la sanzione fino al massimo previsto al primo comma. Il condomino sanzionato può proporre impugnazione alla delibera, nei modi e nei termini previsti all’articolo 1137 del codice, al fine di dimostrare la legittimità del suo comportamento. La disposizione di cui al presente comma si applica anche al nucleo familiare del proprietario, del conduttore e del detentore dell’immobile. Per la riscossione della sanzione irrogata, l’amministratore può avvalersi delle procedure previste all’articolo 63 delle presenti disposizioni».

Art. 13.

1. L’articolo 71 delle disposizioni di attuazione del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 71. – Presso ciascuna camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura è istituito il registro degli amministratori condominiali (RAC) ove sono iscritti coloro che intendono esercitare l’attività di amministrazione dei condomìni anche a carattere saltuario e provvisorio, sotto qualsiasi forma, ad eccezione delle persone giuridiche.

L’iscrizione al RAC legittima all’esercizio dell’attività. Per ottenere l’iscrizione nel RAC gli amministratori o i singoli soci delle società di persone esercenti l’attività di amministrazione devono presentare domanda alla camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura rispettivamente nella provincia di residenza o in quella ove le società hanno la sede legale dimostrando di essere in possesso dei seguenti requisiti fondamentali:

1) avere il godimento dei diritti civili;

2) avere conseguito il diploma di scuola media superiore; 3) essere iscritto ad una associazione di categoria.

Nel RAC debbono essere indicati: i dati anagrafici dell’amministratore; la data d’iscrizione nel registro; le variazioni dei dati relativi alle nomine e revoche degli incarichi, con l’indicazione dei complessi condominiali amministrati.

Il RAC è pubblico ed è sottoposto a revisione ogni quinquennio».

2. Entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge, con regolamento adottato ai sensi dell’articolo 17, comma 1, della legge 23 agosto 1988, n. 400, su proposta del Ministro delle attività produttive, sono emanate le disposizioni per l’esecuzione di quanto previsto al comma 1 del presente articolo. Il regolamento può contenere la previsione delle infrazioni e le relative sanzioni amministrative da un minimo di 200 euro fino a un massimo di 1.000 euro.

Art. 14.

1. All’articolo 7, terzo comma, numero 2), del codice di procedura civile sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: «nonchè per le procedure relative all’accertamento da parte dell’amministratore della titolarità dell’immobile ai fini del corretto inserimento e mantenimento nel registro di anagrafe condominiale di cui all’articolo 1130, primo comma, numero 4-ter), del codice civile».