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"in un programma scientifico non si può ospitare una persona che dice cose non provate" - Piero Angela



Condominio    

Condominio: eppur si muove...

Si riscrive molto. Per ora tensioni sui maggiori vincoli alle installazioni di antenne satellitari ...
27.05.2004 - pag. 27887 print in pdf print on web

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(622) PASTORE ed altri. - Modifiche alla normativa in materia di condominio negli edifici (1659) MANFREDI ed altri. - Modifiche del codice civile in materia di condominio (1708) BUCCIERO ed altri. - Modifica agli articoli 1117, 1120, 1124, 1129, 1130, 1137 e 1138 del codice civile, agli articoli 63, 64, 66, 67, 70 e 71 delle disposizioni di attuazione del codice civile nonchè all' articolo 7 del codice di procedura civile circa la disciplina del condominio negli edifici (2587) TUNIS. - Modifiche alla normativa in materia di condominio - e petizioni nn. 9, 356 e 407 ad essi attinenti (Seguito dell'esame congiunto e rinvio)

Riprende l'esame congiunto dei disegni di legge in titolo, sospeso nella seduta del 13 maggio scorso.

Il presidente Antonino CARUSO avverte che si passerà all'esame degli emendamenti riferiti al testo unificato predisposto dal Comitato ristretto per l'esame dei disegni di legge in titolo e pubblicato in allegato al resoconto della seduta del 13 maggio scorso, a partire dagli emendamenti relativi all'articolo 2.

Il relatore MUGNAI (AN) illustra quindi l'emendamento 2.1 ed osserva che la sua proposta è diretta a precisare che, per poter assumere validamente le deliberazioni di cui al nuovo articolo 1117-quater - quelle cioè dirette alla sostituzione delle parti comuni ovvero alla modificazione della loro destinazione d'uso - deve constare l'approvazione anche della maggioranza dei partecipanti al condominio in aggiunta al voto favorevole di almeno i due terzi del valore, così come ora previsto dal testo in esame. Si tratta di un intervento che, rafforzando il quorum deliberativo, mira ad evitare che, ad esempio, un condomino che rappresenti da solo i due terzi del valore possa assumere con effetto per tutti gli altri determinazioni così rilevanti per la proprietà condominiale, quali sono quelle di cui al predetto articolo 1117-quater. Si tratta inoltre di una proposta che risponde ad una esigenza di carattere sistematico, riproponendo un criterio, quello dell'approvazione per capi e per valore, che è insito nella vigente disciplina del condominio, come si desume agli articoli 1120 e 1136 del codice civile.

Il senatore BUCCIERO (AN) ritiene invece preferibile che permanga l'indicazione del solo criterio dell'approvazione dei due terzi del valore in quanto si tratta di una soluzione coerente con la natura dell'oggetto della delibera di cui all'articolo 1117-quater che, a differenza di altri casi, è destinata ad incidere sulla proprietà condominiale e non attiene invece alla gestione. Rappresenta altresì che l'introduzione del concorrente criterio della maggioranza per capi potrebbe di fatto limitare a pochi casi l'applicazione della norma pregiudicando di fatto l'efficacia della riforma.

Il senatore MARITATI (DS-U) manifesta il suo sostegno per l'idea sottostante all'emendamento 2.1 in quanto non ritiene condivisibile che un solo condomino possa da solo assumere determinazioni così importanti per tutti come, ad esempio, la modificazione della destinazione d'uso di un bene condominiale.

Il senatore Luigi BOBBIO (AN), in accordo con quanto dichiarato dal senatore BUCCIERO, ritiene che il criterio della maggioranza per capi sia estraneo alla natura ed all'oggetto della delibera di cui all'articolo 1117-quater, non ritenendo giusto che la maggioranza dei condomini che però rappresenti solo una quota non rilevante della proprietà condominiale possa, di fatto, paralizzare l'esplicazione degli interessi "proprietari" della maggioranza dei due terzi del valore.

Seguono brevi interventi del relatore MUGNAI (AN) - che, a sostegno dell'emendamento 2.1, richiama l'attenzione sulla portata in ogni caso innovativa dell'articolo 1117-quater che per la prima volta supera il criterio della necessaria unanimità dei consensi dei condomini per l'adozione di atti incidenti sulla proprietà condominiale - del senatore Luigi BOBBIO (AN) e del senatore BUCCIERO (AN) - che invece ribadiscono l'estraneità del criterio della maggioranza per capi all'oggetto della delibera in esame, sottolineando ancora una volta i rischi concreti di paralisi dell'attività decisionale in materia per effetto della sua introduzione.

Dopo brevi interventi del senatore ZANCAN (Verdi-U) e del senatore SEMERARO (AN) sulla sindacabilità delle delibere di cui al nuovo articolo 1117-quater, ha ancora una volta la parola il senatore ZANCAN (Verdi-U) il quale osserva che, in considerazione dell'oggetto della delibera in esame, il solo criterio da adottare dovrebbe essere quello della maggioranza per capi.

Seguono interventi del relatore MUGNAI (AN) - che richiama ancora una volta l'attenzione sulla portata innovativa dell'articolo 1117-quater e sul carattere sistematico dell'intervento proposto dall'emendamento 2.1 - e del senatore BUCCIERO (AN) , il quale, ribadendo la sua contrarietà alla proposta del relatore, ricorda che le preoccupazioni espresse dai sostenitori del criterio della maggioranza per capi possono ritenersi superate dalla previsione di una indennità che, in base a quanto già indicato nell'articolo 1117-quater, è attribuita ai condomini che sopportino una diminuzione del loro diritto in ragione di qualità specifiche dei beni di proprietà esclusiva.

Il presidente Antonino CARUSO invita a considerare la proposta di abbassare ad un terzo dei condomini il quorum richiesto.

Dopo che alla proposta ha aderito il senatore MARITATI (DS-U) , il RELATORE (AN) modifica l'emendamento 2.1 riformulandolo nell'emendamento 2.1 (testo 2).

Il senatore Luigi BOBBIO (AN), pur preannunciando il voto favorevole del Gruppo Alleanza Nazionale sull'emendamento del relatore 2.1 (testo 2), sottolinea ancora una volta che la proposta non può ritenersi pienamente rispettosa della natura e dell'oggetto della delibera di cui all'articolo 1117-quater.

Il senatore ZANCAN (Verdi-U) dichiara il voto contrario sull'emendamento 2.1 (testo 2).

Dopo che il presidente Antonino CARUSO ha constatato la presenza del numero legale, posto a i voti, l'emendamento 2.1 (testo 2), è approvato.

Il RELATORE (AN), illustrando l'emendamento 2.2, osserva che la proposta in esso contenuta non è altro che un intervento di necessario coordinamento che consegue all'approvazione dell'emendamento 2.1 (testo 2). Con l'occasione modifica l'emendamento 2.2 riformulandolo nell'emendamento 2.2 (testo 2) coerentemente con la modifica introdotta all'emendamento 2.1.

Il senatore ZANCAN (Verdi-U) manifesta forti perplessità per il meccanismo di formazione successiva della volontà condominiale introdotta dal terzo comma del nuovo 1117-quater ritenendo necessario che la stessa si formi all'interno dell'Assemblea per l'opportunità di un confronto trasparente ed il più ampio possibile sui temi all'ordine del giorno.

Il senatore MARITATI (DS-U), condivide le preoccupazioni espresse dal senatore Zancan, e auspica una nuova previsione che, escludendo la possibilità di raggiungere il quorum richiesto attraverso adesioni successive, assicuri in ogni caso la formazione della volontà condominiale all'interno dell'assemblea, ipotizzando al riguardo più assemblee, in successive convocazioni, per le quali varrebbero quorum di validità di volta in volta meno elevati. L'attuale previsione introduce invece un sistema di formazione della volontà condominiale che reputa non in linea con la disciplina vigente e che si presterebbe a favorire comportamenti non trasparenti.

Il senatore BUCCIERO (AN) ricorda come i temi in discussione siano stati già ampiamente esaminati in sede di Comitato ristretto, decidendo in quella sede di addivenire alla soluzione indicata per far sì che deliberazioni quali quelle in esame possano essere assunte in molte situazioni, quali quelle dei cosiddetti super-condomini, nelle quali invece l'elevato numero di condomini renderebbe di fatto impercorribile la via tradizionale della formazione della volontà condominiale esclusivamente in sede assembleare. Richiama poi l'attenzione sui costi rilevanti correlati alla necessità di effettuare convocazioni successive qualora si intendesse dar seguito alla proposta del senatore Maritati.

Il presidente Antonino CARUSO ricorda come il meccanismo dell'adesione successiva non sia estraneo all'ordinamento, citando al riguardo la disciplina dell'articolo 178 della legge fallimentare. Osserva peraltro come l'attuale formulazione del terzo comma dell'articolo 1117-quater potrebbe essere ulteriormente migliorata precisando che l'adesione successiva possa essere fatta solo dai non partecipanti all'assemblea occorrendo altresì chiarire la forma delle adesioni.

Accogliendo la proposta del Presidente, il RELATORE modifica l'emendamento 2.2 riformulandolo nell'emendamento 2.2 (testo 3).

Il senatore ZANCAN (Verdi-U) preannuncia il voto contrario sull'emendamento 2.2 (testo 3) ribadendo la preferenza per una disposizione che assicuri il formarsi della volontà condominiale all'interno dell'assemblea.

Posto ai voti, con distinte votazioni, l'emendamento 2.2 (testo 3) e l'articolo 2, come modificato, sono approvati.

Il seguito dell'esame congiunto è infine rinviato.

La seduta termina alle ore 22,30. (622) PASTORE ed altri. - Modifiche alla normativa in materia di condominio negli edifici (1659) MANFREDI ed altri. - Modifiche del codice civile in materia di condominio (1708) BUCCIERO ed altri. - Modifica agli articoli 1117, 1120, 1124, 1129, 1130, 1137 e 1138 del codice civile, agli articoli 63, 64, 66, 67, 70 e 71 delle disposizioni di attuazione del codice civile nonchè all' articolo 7 del codice di procedura civile circa la disciplina del condominio negli edifici (2587) TUNIS. - Modifiche alla normativa in materia di condominio - e petizioni nn. 9, 356 e 407 ad essi attinenti (Seguito e conclusione dell'esame congiunto)

Riprende l'esame congiunto sospeso nella seduta notturna del 18 maggio scorso.

Il presidente Antonino CARUSO avverte che si proseguirà nell'esame degli emendamenti riferiti al testo unificato predisposto dal Comitato ristretto per i disegni di legge in titolo, già pubblicato in allegato al resoconto della seduta del 13 maggio scorso, a partire da un emendamento relativo all'articolo 3.

Il relatore MUGNAI(AN), illustrando l'emendamento 3.1, rappresenta che la proposta in esso contenuta, come molte altre a sua firma, è diretta semplicemente ad introdurre nel testo un miglioramento sotto il profilo meramente redazionale.

Posto ai voti l'emendamento 3.1 è approvato. E' quindi approvato l'articolo 3, come modificato.

Il RELATORE illustra poi gli emendamenti 4.1 e 4.2. Il primo è diretto ad espungere dal disposto del nuovo primo comma dell'articolo 1120 del codice civile il riferimento ad alcune leggi speciali in esso contenuto, preferendosi assicurare l'esigenza di dettare un criterio uniforme quanto al quorum di validità per l'assunzione delle delibere indicate, attraverso la tecnica della novellazione delle disposizioni interessate piuttosto che con la modifica di una disposizione del codice civile, così come proposto nel testo unificato. La proposta espressa dall'emendamento 4.2, invece, si giustifica per l'erroneità del richiamo ivi operato alle disposizioni di cui al nuovo articolo 1117 quater che attiene ad una diversa fattispecie.

Posti quindi ai voti, con distinte votazioni, sono approvati gli emendamenti 4.1 e 4.2 nonché l'articolo 4 come modificato.

Si passa quindi all'esame degli emendamenti riferiti all'articolo 8.

Il presidente Antonino CARUSO fa propri e dà per illustrati gli emendamenti 8.1, 8.5 e 8.7.

Il RELATORE, illustrando gli emendamenti a sua firma riferiti all'articolo 8 osserva che in molti casi, come per gli emendamenti 8.2, 8.8, 8.9, 8.10 e 8.11, si tratta di interventi di mero coordinamento formale o comunque diretti ad introdurre miglioramenti sotto il profilo redazionale. Gli emendamenti 8.3 e 8.4, invece, intendono meglio precisare l'indicazione dei dati da affiggere sul luogo di accesso al condominio concernenti l'amministratore o la persona che svolge funzioni analoghe.

Accogliendo un suggerimento del presidente Antonino Caruso, il RELATORE modifica gli emendamenti 8.3 e 8.4, riformulandoli negli emendamenti 8.3 (testo2) e 8.4 (testo 2).

Riferendosi quindi all'emendamento 8.6, il relatore osserva che la proposta in esso contenuta, recependo alcune indicazioni emerse nel corso dell'esame, è diretta a far sì che le cautele previste dal comma settimo del nuovo articolo 1129 del codice civile, dovrebbero trovare applicazione per gli edifici di oltre nove unità immobiliari. E' questa una indicazione altresì coerente con quanto previsto nell'ultimo comma del nuovo articolo 1130, con riferimento alla nomina del consiglio di condominio.

Sul punto seguono brevi interventi del senatore BUCCIERO (AN) - che invita la Commissione a valutare se l'indicazione di nove unità immobiliari non sia da ritenersi inadeguata potendo in alcuni casi ostacolare l'attività di gestione di piccole realtà condominiali - del presidente Antonino CARUSO - che invece manifesta preoccupazione per una certa rigidità della disposizione, sia per quanto attiene all'obbligo di firma congiunta sia per la necessità di una previa deliberazione assembleare per la cui assunzione si prevedono quorum particolarmente elevati - e del senatore GUBETTI (FI) che invita a considerare se non sia opportuno introdurre ulteriori cautele, quali ad esempio riferire il limite del quarto ad un arco temporale determinato quale potrebbe essere un trimestre, per evitare comportamenti fraudolenti o elusivi dell'obbligo. Recependo i suggerimenti emersi il relatore modifica l'emendamento 8.6, riformulandolo nell'emendamento 8.6 (testo 2).

Il RELATORE formula quindi un parere contrario sugli emendamenti 8.1, 8.5 e 8.7 raccomandando l'approvazione degli emendamenti a sua firma.

Il senatore BUCCIERO (AN), riferendosi all'emendamento 8.5 si interroga se non sia il caso prevedere un qualche massimale per le polizze fideiussorie nella fase di prima applicazione della nuova disciplina, per favorirne l'attuazione.

Sulla proposta si apre un breve dibattito nel quale prendono la parola il senatore ZICCONE (FI) - dichiarando di non condividere la preoccupazione espressa dal senatore Bucciero, in quanto la questione sollevata dovrebbe trovare la sua naturale soluzione nella normale dinamica economica dei rapporti contrattuali - il senatore SEMERARO (AN) - che sottolinea la diversità esistente tra polizza fideiussoria ed assicurazione invitando ad una più attenta riflessione sul punto - e il senatore Luigi BOBBIO (AN), per sottolineare l'insufficienza del sistema introdotto in conseguenza del possibile mancato pagamento dei premi da parte dell'amministratore.

Il relatore MUGNAI (AN) ricorda che l'obiettivo della disposizione in esame, pur in astratto suscettibile di essere migliorata ulteriormente, non era quello di trasferire all'amministratore i rischi tipici della proprietà condominiale, ma quello di garantire il condominio da errori professionali o omissioni o comunque comportamenti scorretti dell'amministratore. Manifesta quindi la sua disponibilità a riconsiderare la disposizione, ad esempio, prevedendo il riferimento generico a "idonee garanzie".

Dopo brevi interventi dei senatori BUCCIERO (AN), ZICCONE (FI), Luigi BOBBIO (AN) e del presidente Antonino CARUSO, recependone i suggerimenti, il relatore presenta - e la Commissione ammette - l'emendamento 8.500.

Posto ai voti, l'emendamento 8.1 è respinto. Sono invece approvati, in esito a distinte votazioni, gli emendamenti 8.2, 8.3 (testo 2), 8.4 (testo 2) e l'emendamento 8.500. Risulta conseguentemente precluso l'emendamento 8.5. E' quindi posto ai voti e risulta approvato l'emendamento 8.6 (testo 2). L'emendamento 8.7 è invece respinto. Sono poi approvati, con distinte votazioni, gli emendamenti 8.8, 8.9, 8.10 e 8.11, nonché l'articolo 8, come modificato. Risultano altresì approvati, in esito a distinte votazioni, gli emendamenti 9.1, 9.2 e l'articolo 9 come emendato, l'emendamento 17.1 e l'articolo 17 come emendato, nonché gli emendamenti 21.01, 21.02 e 21.03.

Si passa alla votazione sul conferimento del mandato al relatore.

I senatori ZICCONE (FI) e Luigi BOBBIO (AN) dichiarano il voto favorevole dei rispettivi Gruppi.

La Commissione si riserva poi di approfondire ulteriormente nel seguito dell'esame dei disegni di legge in titolo la tematica dell'istituzione del registro degli amministratori di condominio, anche dopo aver assunto le necessarie informazioni dai soggetti cui potrebbe essere attribuita la tenuta del registro medesimo.

Il presidente Antonino CARUSO ringrazia il relatore MUGNAI (AN) e i componenti del Comitato ristretto per il lavoro svolto che ha permesso di giungere ad un testo che è da più parti considerato una vera riforma della disciplina del condominio, rivolgendo inoltre un ringraziamento particolare al Prof. Michele Costantino.

La Commissione delibera quindi di dare mandato al relatore a riferire in senso favorevole all'Assemblea sui disegni di legge in titolo nel testo unificato predisposto dal Comitato ristretto con le modifiche apportate nel corso dell'esame, autorizzandolo altresì ad effettuare gli interventi di coordinamento formale necessari e a richiedere lo svolgimento della relazione orale, intendendosi concluso l'esame delle connesse petizioni.

La Commissione conviene, altresì, di chiedere al Presidente del Senato la riassegnazione in sede deliberante dei disegni di legge in titolo, riservandosi la Presidenza di acquisire il consenso dei Gruppi non presenti in Commissione al momento della deliberazione.


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27.05.2004 Spataro

Senato.it

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