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Condominio

Modifiche del codice civile in materia di condominio

Abstract: Modifiche del codice civile in materia di condominio fonte: Senato
Fonte: Senato - Da: Spataro - 2004-05-27 - pag. 27890 Condividi su facebook print in pdf print on web


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SENATO DELLA REPUBBLICA ———– XIV LEGISLATURA ———– N. 1659

DISEGNO DI LEGGE

Art. 1.

1. All’articolo 1117 del codice civile, il numero 1) è sostituito dal seguente:

«1) il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri e le strutture portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio che per la loro funzione sono destinate e necessarie all’uso comune;».

Art. 2.

1. All’articolo 1118 del codice civile, dopo il secondo comma è aggiunto il seguente:

«Il condomino e i suoi aventi causa ad ogni titolo non possono rinunciare in alcun caso alla comproprietà sulle parti, impianti e servizi comuni».

Art. 3.

1. L’articolo 1120 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1120. - (Innovazioni) – È innovazione ogni intervento che comporti un’opera o manufatti nuovi o l’istituzione o soppressione di servizi comuni, il mutamento di destinazione della cosa comune e trasformazioni sostanziali che comportino spese superiori a un quarto dei costi di esercizio sostenuti per la gestione ordinaria.

Gli interventi di cui al primo comma devono essere approvati con la maggioranza indicata dal quarto comma dell’articolo 1136. È innovazione gravosa quella che comporta per la sua realizzazione una spesa che superi di un terzo l’importo del bilancio ordinario. Sono vietate le innovazioni e la realizzazione di opere o manufatti che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico, o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino».

Art. 4.

1. L’articolo 1121 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1121. - (Innovazioni gravose o voluttuarie) – È innovazione voluttuaria quella che non offre alcuna utilità aggiuntiva all’uso dei beni e servizi comuni, e se consiste in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nelle spese.

Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi delle innovazioni, corrispondendo l’importo delle quote della spesa originaria dell’esecuzione dell’opera, aggiornata al valore attuale».

Art. 5.

1. L’articolo 1122 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1122. - (Opere sulle parti dell’edificio di proprietà comune) – Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio. In ogni caso deve inviare all’amministratore la relazione tecnica descrittiva di qualsiasi lavoro intenda eseguire nel piano o porzione di piano di sua proprietà.

Il condominio deve comunicare altresì la data di inizio lavori e la loro presumibile durata, corredata da copia del provvedimento di autorizzazione dell’autorità competente nel caso di lavori che necessitino di tale autorizzazione, con obbligo al termine degli stessi di presentare idonea certificazione di conformità dei lavori eseguiti alla relazione tecnica».

Art. 6.

1. L’articolo 1123 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1123. - (Ripartizione delle spese) – Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte del fabbricato le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria e per il rifacimento e la ricostruzione della facciata dell’edificio deliberate dall’assemblea sono a carico di tutti i condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. La facciata comprende anche i frontalini ed i parapetti in muratura e ringhiere limitatamente alle loro parti a vista, gocciolatoi, fioriere, strutture in ferro o legno ed ogni altro elemento che costituisca componente della facciata medesima».

Art. 7.

1. Il primo comma dell’articolo 1124 del codice civile è sostituito dal seguente:

«La manutenzione ordinaria e straordinaria delle scale e degli ascensori deve essere sostenuta dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo».

Art. 8.

1. L’articolo 1125 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1125. - (Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai) – Le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria e per la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai nonchè delle solette dei balconi, terrazzi aggettanti – limitatamente all’aggetto – sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastante, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura della pavimentazione e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Quando taluno degli elementi suindicati costituisce parte integrante della struttura portante dell’edificio, le spese sono suddivise fra tutti i condomini dell’edificio in proporzione al valore millesimale della proprietà».

Art. 9.

1. L’articolo 1126 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1126. - (Lastrici solari di uso esclusivo) – Quando l’uso dei lastrici o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni e ricostruzioni del lastrico: i restanti due terzi sono a carico di tutti gli altri condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico serve da copertura, comprendendo in tale ripartizione anche i locali comuni millesimati. Nel caso che il piano o la porzione di piano o il locale comune sottostanti al lastrico siano coperti parzialmente, la spesa viene ripartita in proporzione alle superfici coperte».

Art. 10.

1. L’articolo 1129 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1129. - (Nomina e revoca dell’amministratore) – Quando i condomini sono più di quattro l’assembla nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dalla autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini.

L’amministratore dura in carica due anni. L’amministratore, all’atto dell’accettazione della sua nomina, deve presentare ai condomini, sotto pena di nullità della nomina, polizza di assicurazione a garanzia degli atti compiuti nell’espletamento del mandato. I massimali dell’assicurazione non possono essere inferiori all’ammontare dell’importo dell’ultimo bilancio consuntivo approvato dall’assemblea. L’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza di assicurazione se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi di eseguire lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. L’amministratore può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea. L’amministratore può essere altresì revocato dall’autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall’ultimo comma dell’articolo 1131, se per un anno non ha reso il conto della sua gestione e in ogni caso per l’inosservanza degli obblighi di cui all’articolo 1130 e se vi sono fondati sospetti di irregolarità. Se nel periodo massimo di sei mesi dalle dimissioni o dalla scadenza del mandato, l’assemblea in due riunioni non ottiene il quorum previsto dall’articolo 1136, secondo comma, la nomina di un nuovo amministratore, o la conferma dell’incarico a quello uscente è deliberata con la maggioranza di cui al primo comma dell’articolo 1136. L’amministratore a propria cura e a spese del condominio deve far annotare in apposito registro depositato presso la Camera di commercio, industria, artigianato ed agricoltura competente per territorio la data di inizio, di cessazione e dei motivi della conclusione del suo mandato».

Art. 11.

1. L’articolo 1130 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1130. - (Attribuzioni dell’amministratore) – L’Amministratore deve: 1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio;

2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini; 3) redigere il preventivo delle spese annuali da sottoporre all’assemblea nei termini e modalità di cui al numero 7); 4) riscuotere i contributi ed erogare le spese per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; 5) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio; 6) versare i contributi condominiali e qualunque altro introito su conto corrente bancario o postale intestato al condominio; 7) rendere il conto della sua gestione entro il termine massimo di tre mesi dalla fine di ciascun anno di esercizio. Il rendiconto deve essere comunicato ai condomini almeno quindici giorni prima della data dell’assemblea. Tutti i documenti relativi al rendiconto devono essere messi a disposizione dei condomini per il loro esame presso il domicilio dell’amministratore sempre nei quindici giorni precedenti all’assemblea; 8) annotare sul registro di cui all’articolo 1129, ultimo comma, il rendiconto della gestione annuale. L’omissione dei doveri e degli adempimenti di cui al primo comma comporta, ai sensi dell’articolo 1129, ottavo comma, la revoca dell’amministratore».

Art. 12.

1. Dopo l’articolo 1130 del codice civile è inserito il seguente:

«Art. 1130-bis. - (Consiglio dei condomini) – L’amministratore è coadiuvato nell’espletamento del suo mandato dal consiglio dei condomini, composto da almeno tre partecipanti al condominio, nominati dall’assemblea.

L’amministratore deve richiedere al consiglio dei condomini con efficacia consultiva il parere in ordine all’esecuzione di eventuali lavori straordinari urgenti. Il consiglio dei condomini deve prendere visione semestralmente della gestione e, in caso ne riscontri irregolarità, è tenuto ad invitare l’amministratore ad indire un’assemblea straordinaria e, in difetto, a provvedere alla convocazione ai sensi dell’articolo 66 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile nel rispetto dei termini e delle modalità stabilite dallo stesso articolo ad iniziativa anche di uno solo dei componenti del consiglio. Nel caso in cui non si raggiunga la maggioranza prevista dal quarto comma dell’articolo 1136 ciascuno dei componenti del consiglio può rivolgersi all’autorità giudiziaria per la nomina del nuovo amministratore. L’amministratore è tenuto a fornire in copia la documentazione relativa alla propria gestione al consiglio. Il consiglio può essere incaricato di altri compiti dall’assemblea dei condomini. I consiglieri devono adempiere i loro doveri con diligenza sono solidalmente responsabili con l’amministratore per i fatti o le omissioni di questi o quando il danno non si sarebbe prodotto se avessero vigilato in conformità degli obblighi della loro carica. I consiglieri durano in carica un anno e possono essere revocati in qualunque momento dell’assemblea se vi sono fondati sospetti di irregolarità».

Art. 13.

1. L’articolo 1132 del codice civile è sostituito dal seguente articolo:

«Art. 1132. - (Dissenso dei condomini rispetto alle liti) – Qualora l’assemblea dei condomini a maggioranza di cui al primo comma dell’articolo 1136 abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente con atto comunicato all’amministratore a mezzo raccomandata può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite in caso di soccombenza.

Il dissenso è esercitabile soltanto per la lite fra condominio e terzi e non per liti fra condominio e condomini. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere alle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente».

Art. 14.

1. L’articolo 1133 è sostituito dal seguente:

«Art. 1133. - (Provvedimenti presi dall’amministratore) – I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori ed esecutivi per i condomini, salvo revoca da parte dell’assemblea.

Contro i provvedimenti dell’amministratore è ammesso ricorso all’assemblea, convocata direttamente dal condomino interessato nel rispetto dei termini e delle modalità di cui all’articolo 66 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall’articolo 1137»

Art. 15.

1. L’articolo 1134 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1134. - (Spese fatte dal condomino) – Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore e dell’assemblea, non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente effettuata nella comprovata inerzia dell’amministratore».

Art. 16.

1. L’articolo 1135 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1135. - (Attribuzioni dell’assemblea dei condomini) – Oltre a quanto stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede: 1) alla nomina dell’amministratore e alla misura del suo compenso;

2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; 3) all’approvazione del rendiconto annuale predisposto dall’amministratore; 4) alle opere di manutenzione straordinaria ivi comprese quelle imposte dalla legge, costituendo, se occorre, un fondo speciale; 5) alla nomina dei membri del consiglio del condominio di cui all’articolo 1130-bis».

Art. 17.

1. L’articolo 1136 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1136. - (Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni) – L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento dei condomini che rappresentino un terzo dei partecipanti al condominio e un terzo del valore millesimale.

Se l’assemblea non può deliberare per mancanza di quorum di cui al primo comma, è riconvocata entro trenta giorni una nuova assemblea che dovrà decidere sugli stessi argomenti all’ordine del giorno. L’assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione, nel rispetto dei termini e modalità stabiliti dall’articolo 66 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive o passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, nonchè le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea, che rappresentino almeno un terzo più uno dei partecipanti al condominio, e almeno la metà del valore dell’edificio. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell’articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio».

Art. 18.

1. L’articolo 1137 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1137. - (Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea) – Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.

Delle deliberazioni dell’assemblea deve essere redatto verbale su apposito registro tenuto dall’amministratore che deve inviarne copia sia ai condomini presenti all’assemblea sia agli assenti. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento assunte nell’ambito delle attribuzioni dell’assemblea, ciascun condomino dissenziente può proporre ricorso all’autorità giudiziaria per qualsiasi vizio che possa inficiare la validità della delibera. Il ricorso deve essere proposto, a pena di decadenza, entro quarantacinque giorni dalla data dell’assemblea se vi ha partecipato o dalla data di ricezione del verbale, se assente e, in ogni caso, nel termine di quarantacinque giorni da quando ne ha avuto notizia. Il ricorso non sospende l’esecutività della delibera, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria. All’udienza di prima comparizione deve essere esperito il tentativo di conciliazione. La mancata comparizione del ricorrente, senza giustificato motivo, comporterà la sua decadenza dall’azione».

Art. 19.

1. L’articolo 1138 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1138. - (Regolamento di condominio) – Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a quattro, deve essere formato un regolamento il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonchè le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.

Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio e per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal quarto comma dell’articolo 1136, salvo per le clausole che incidono sui diritti soggettivi o che derogano al criterio legale per la ripartizione delle spese, che devono essere approvate con il consenso della totalità dei condomini. Anche nel caso di revisione o modifiche di disposizioni portate da un regolamento contrattuale che incidano sui diritti soggettivi o deroghino al criterio legale fissato per la ripartizione delle spese queste devono essere approvate specificatamente con il consenso della totalità dei condomini. Il regolamento può essere impugnato ai sensi dell’articolo 1107 del codice civile, con le modalità e i termini di cui al terzo e quarto comma dell’articolo 1137 del codice civile. Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 1137. Il regolamento di condominio, sia contrattuale sia convenzionale, deve essere trascritto presso la Conservatoria dei registri immobiliari del luogo dove è sito l’immobile. Le successive modifiche apportate al regolamento contrattuale, al regolamento convenzionale e alle tabelle millesimali devono altresì essere trascritte a cura dell’amministratore. Il conservatore è tenuto alla trascrizione degli atti di cui al presente articolo anche su semplice presentazione del verbale di assemblea sottoscritto dal presidente e dal segretario dell’assemblea condominiale con firme autenticate».

Art. 20.

1. L’articolo 61 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 61. – Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che siano edifici strutturalmente autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quarto comma dell’articolo 1136 del codice, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione».

Art. 21.

1. L’articolo 63 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 63. – Il rendiconto dell’amministratore deve contenere la descrizione sintetica delle spese sostenute e la relativa ripartizione; il quadro delle entrate e delle uscite; il quadro dei debiti e dei crediti con esplicitazione dei fondi particolari.

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione delle spese approvato sia in via consuntiva che preventiva dall’assemblea, l’amministratore può ottenere decreto d’ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi risultanti dall’ultimo bilancio e da quello precedente, nonchè ad ogni altra spesa deliberata negli stessi periodi. L’amministratore e il consiglio dei condomini, sono tenuti ad inviare, su richiesta della parte venditrice, al notaio rogante, una certificazione contenente l’indicazione:

1) degli oneri condominiali, il cui ammontare non è stato ancora liquidato o divenuto esigibile;

2) degli oneri derivanti da una delibera assunta precedentemente dall’assemblea ma non resa ancora definitiva; 3) degli oneri relativi all’ultimo bilancio preventivo approvati dall’assemblea; 4) delle somme a qualunque titolo ancora dovute dal condomino venditore; 5) di eventuali liti in corso.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore è tenuto ad applicare un’indennità di mora pari al tasso dell’interesse legale e a sospendere al condomino moroso l’utilizzazione dei servizi comuni e delle utenze suscettibili di utilizzazione separata con un preavviso di quindici giorni da effettuarsi con lettera raccomandata con avviso di ricevimento».

Art. 22.

1. L’articolo 66 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 66. – L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamene alla convocazione.

In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. L’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno dodici giorni prima della data fissata per l’adunanza. Il termine di cui al terzo comma è ridotto a cinque giorni nel caso di convocazione per motivi di urgenza, e l’avviso di convocazione della adunanza può avvenire con qualsiasi mezzo idoneo ad informare i condomini».

Art. 23.

1. L’articolo 67 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 67. – Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Il rappresentante non può avere deleghe in numero superiore a un ventesimo dei partecipanti al condominio.

L’amministratore non può essere delegato a rappresentare il condomino e nel caso sia anche condomino non può esercitare il diritto al voto per l’approvazione del consuntivo. Qualora un piano o porzione di piano dell’edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente. L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto per gli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Per le deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell’edificio il diritto di voto spetta al proprietario».

Art. 24.

1. L’articolo 68 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 68. – Per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, al regolamento di condominio debbono essere allegate tabelle millesimali che precisino il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini nonchè le quote per la ripartizione delle spese comuni.

Le tabelle di cui al primo comma possono comprendere anche i locali comuni, che abbiano perso la loro originaria destinazione e idonei a produrre reddito a favore dei condomini. Nell’accertamento dei valori medesimi non si deve tener conto del canone locatizio e dei valori commerciali, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o porzione di piano e della destinazione d’uso ad eccezione del caso che il mutamento della destinazione d’uso delle unità immobiliari incida in misura notevole sulla utilizzazione dei beni e servizi comuni».

Art. 25.

1. L’articolo 69 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 69. – I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore materiale;

2) nel caso di mutamento della destinazione d’uso delle unità immobiliari che incida in misura notevole sulla utilizzazione dei beni e servizi comuni; 3) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione anche parziale, di innovazioni o mutamenti della volumetria dell’unità immobiliare, è alterato apprezzabilmente il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzione di piano. In tale ultima ipotesi la variazione millesimale accertata deve essere imputata all’unità immobiliare oggetto di variazione con il conseguente proporzionale adeguamento delle altre quote. Gli oneri relativi alla revisione delle tabelle millesimali devono essere addebitati ai condomini proprietari delle unità immobiliari interessate da uno degli eventi.

Nel giudizio di revisione delle tabelle millesimali, se il numero dei condomini è superiore a quattro, deve essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore pro-tempore.

L’amministratore, nel termine di venti giorni dalla data della notifica, deve informare tutti i condomini inviando loro copia dell’atto introduttivo del giudizio a mezzo lettera raccomandata. L’omissione comporta la revocabilità dell’amministratore e l’obbligo al risarcimento di eventuali danni. Ove nel giudizio non risulti acquisita la prova della avvenuta comunicazione a tutti i condomini dell’atto introduttivo, il giudice, su istanza di una delle parti, può ordinare la comunicazione dell’atto introduttivo della lite anche a mezzo di pubblici proclami o con qualsiasi altro mezzo equivalente».

Art. 26.

1. L’articolo 70 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 70. – Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere irrogata dall’amministratore una sanzione pecuniaria la cui entità è deliberata dall’assemblea in via preventiva annuale.

In difetto di pagamento si applica l’articolo 63, secondo comma».

Art. 27.

1. L’articolo 71 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 71. – Il condomino e o i suoi aventi causa sono obbligati a comunicare immediatamente all’amministratore il verificarsi dei seguenti fatti: a) variazioni di residenza o domicilio;

b) costituzione di usufrutto od altro diritto reale; c) trasferimento di proprietà con indicazione del subentrante, relativo domicilio e codice fiscale; d) in caso di successione mortis causa, nome e domicilio di tutti gli eredi e relativo codice fiscale.

In difetto della comunicazione di cui al primo comma tutte le convocazioni e le comunicazioni dell’amministratore si intendono validamente eseguite nell’ultimo domicilio a lui dichiarato e in difetto presso l’unità immobiliare dello stabile condominiale di proprietà del destinatario. È altresì tenuto al pagamento degli oneri condominiali di cui all’articolo 1123 del codice civile il cosiddetto “condomino apparente“ cioè colui che abbia tenuto un comportamento concludente tale da farlo apparire come proprietario dell’unità immobiliare».

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